|
 ANOTACIÓN
PREVENTIVA DE DEMANDA: NO PUEDE ANOTARSE LA PREFERENCIA DEL CRÉDITO
SIN DEMANDAR A LOS TITULARES ANTERIORES
R. 10.08.2006 Ref.:
68/70
«El único problema que plantea este recurso es el de si, anotado
un embargo a favor de la comunidad de propietarios de un edificio por impago
de cuotas por gastos de comunidad, puede hacerse constar ahora el carácter
de preferente y privilegiado al amparo del art. 9 LPH cuando existen hipoteca
y anotación de embargo (en fase de apremio) inscritos con anterioridad
sin que sus titulares hayan tenido parte en el procedimiento». La Dirección
se refiere a la lógica del privilegio de los gastos de comunidad: «Inscrito
el régimen de propiedad horizontal consta ya, aunque con cierta indeterminación,
la carga que supone la afección real y su preferencia que vienen a formar
parte del contenido ordinario del ámbito de poder y responsabilidad del
dominio de cada piso o local sujeto a dicho régimen. Cualquier hipoteca
o embargo sobre ellos ha de entenderse, por tanto subordinados en su eficacia
a la afección real y preferencia aneja que por ley se reconoce a los créditos
que ampara». Ahora bien, en la actuación concreta del privilegio,
mantiene la doctrina tantas veces repetida: «El supuesto en el que en la
demanda se postula también la declaración de que dicho crédito
está amparado por la afección real preferente establecida en el
art. 9 LPH, en que es obvio que tal declaración en cuanto puede afectar
a los titulares de aquellas cargas ya registradas que se verán postergados
si efectivamente recae la declaración pretendida, requiere para su efectividad
frente a ellos que hayan sido parte en la relación jurídico procesal
a través de la extensión a los mismos de la demanda. El principio
constitucional de la tutela judicial efectiva (art. 24 CE) y la relatividad de
la cosa juzgada impiden oponer a un tercero la declaración de preferencia
de una carga real, auque esté establecida por ley, sin que el mismo haya
tenido posibilidad de excepcionarla, por el plazo, origen o conceptos de las
partidas de la deuda o por cualquier otra causa».
ANOTACIÓN
PREVENTIVA DE EMBARGO: DURACIÓN ILIMITADA DE LA PRORROGADA
R. 06.06.2000 Ref.:
44/6
«1. Se debate en el presente recurso acerca de si es posible hacer constar
la caducidad de unas anotaciones preventivas de embargo, que habían sido
en su día prorrogadas, una vez transcurridos ocho años desde que
se practicaron. 2. Extendida la anotación preventiva de embargo como vía
de aseguramiento de las resultas del juicio en que aquélla se ordenó,
es evidente que tal medida cautelar ha de poder subsistir en tanto ese juicio
no concluya. Por ello, el art. 199 RH exige para la cancelación de las
anotaciones ordenadas por autoridad judicial, que hayan sido debidamente prorrogadas,
la justificación de la terminación del proceso en que se decretaron
aunque hayan transcurrido ocho años desde su práctica. 3. Nada
exige alterar esta doctrina cuando el titular de la finca pide que se haga constar
tan sólo que la anotación ha caducado, sin proceder a su cancelación,
pues no es posible hacer constar en el Registro que un asiento ha caducado si
no es precisamente por medio de su cancelación.»
Valga
esta reseña como una despedida a la duración ilimitada
de la anotación prorrogada:
• La doctrina de esta resolución es antigua; y ante la sorpresa que
puede causar el que un artículo reglamentario (art. 199 RH: no se cancelarán
por caducidad...) altere algo que a primera vista parece claro en la Ley (art.
86 LH: caducarán a los cuatro años de su fecha... podrán
prorrogarse por un plazo de cuatro años más), cabe dar la explicación
que da el Registrador en su informe: lo que hace el art. 199 RH es "una
interpretación auténtica y armonizadora de los arts. 83 y 86 LH,
considerando que el párrafo final del segundo, debe entenderse sin perjuicio
de lo ordenado por el primero de ellos" (las inscripciones o anotaciones
hechas en virtud de mandamiento judicial no se cancelarán sino por providencia
ejecutoria).
• Pero téngase en cuenta que toda esta doctrina cambia a partir de
la nueva redacción del art. 84 LH por la disp. final 9 LEC-2000: La anotación
prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación
misma de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas
en los mismos términos.
APODERAMIENTO:
ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO: DEBE OTORGARSE
POR
LOS HEREDEROS DEL VENDEDOR FALLECIDO, NO POR EL APODERADO
R. 16.11.2000 Ref.:
46/52
Se
trata de una elevación a público de documento privado otorgada
en nombre del vendedor por la misma apoderada que otorgó el documento
privado; pero la Dirección confirma el criterio del Registrador,
de que, «de conformidad con los arts. 661 y 1257 C.c., deben ser
los herederos del vendedor-representado quienes eleven a público,
pues el poder se extinguió por la muerte del vendedor-poderdante».
En la
escritura de elevación a público de documento privado
el supuesto apoderado habría de declarar, siguiendo la práctica
habitual, sobre la vigencia de su poder; y no podría afirmar
que estaba vigente si el poderdante había fallecido, ya que,
según el art. 1732 C.c. el mandato se acaba [...] por muerte
[...] del mandante o del mandatario.
CALIFICACIÓN
REGISTRAL: LA INSCRIPCIÓN NO SE IMPIDE POR OPOSICIÓN
MANIFESTADA ANTE EL REGISTRADOR
R. 31.03.2005 Ref.:
63/13
Se trata de “una escritura de rectificación de otra de declaración
de obra nueva, llevando consigo aquella la construcción de una
nueva planta, sin contar para ello con la oportuna licencia del Ayuntamiento,
sobre la base de que existe un certificado de técnico competente
que acredita la adecuación de la descripción a la licencia”.
La Dirección confirma la calificación negativa, toda vez
que “no exime de la acreditación de licencia para la nueva
planta declarada el hecho de que el certificado del técnico asegure
la adecuación de la declaración a la licencia, ya que la
presunción de validez del citado certificado queda en entredicho
por la existencia de otro certificado del mismo técnico que decía
lo mismo antes de la declaración de la nueva planta o rectificación
de la descripción de la inicial obra nueva”.
Por otra
parte, “se plantea si cabe configurar como anejo de las viviendas
el derecho de uso exclusivo de zonas concretas y determinadas del
inmueble destinadas a trasteros, aunque no haya transmisión
de cuota alguna”. La Dirección entiende que “es
perfectamente posible [...] En efecto, dentro de la libertad que
tienen los propietarios de configurar estatutariamente el régimen
de la propiedad horizontal, nada impide que se pueda conceder un
derecho de uso exclusivo sobre los trasteros descritos, configurando
los mismos como anejos de las viviendas, aunque no haya transmisión
por cuotas, siempre que queden suficientemente identificados, conforme
a las exigencias previstas al respecto en la ley (el art. 53.b de
las normas complementarias al Reglamento Hipotecario, aprobadas por
RD. 1093/1997, relativo a la transmisión de cuotas indivisas
con adscripción de uso, además de estar referido a
las plazas de garaje, no agota la totalidad de posibilidades dentro
de la libertad de configuración de la propiedad horizontal
vía estatutos)”.
En cuanto
a modificación de la obra y del título constitutivo
de la propiedad horizontal, siguiendo la doctrina de la R. 04.03.2004,
entiende la Dirección que “la vinculación ob
rem de los trasteros a las viviendas, como anejos, es un acto de
la junta como órgano colectivo de la comunidad de propietarios,
que no requiere la prestación individualizada de los titulares
registrales; no tiene aplicación el principio de tracto sucesivo,
al no tratarse de un acto individual de todos y cada uno de los propietarios”.
Finalmente,
se discute la validez de la certificación del secretario de
la junta de propietarios, sobre la modificación unánime
del título constitutivo, cuando se ha recibido por el Registrador
comunicación en contrario de alguno de los propietarios (notificados
por la Registradora al amparo del art. 327.5 LH): “Tampoco
este defecto puede ser mantenido, ya que el Registrador debe pasar
por la presunción de validez (mientras no se anule judicialmente)
de la certificación del libro de actas de la comunidad de
propietarios (cfr. art. 19 LPH, que atribuye inmediata ejecutividad
a los acuerdos reflejados en el citado libro de actas), y sin que
el hecho de que el nombramiento del secretario se hubiera efectuado
en la misma sesión sea obstáculo según la ley
para certificar del mismo. El mismo criterio debe seguirse con relación
a las comunicaciones efectuadas por algunos propietarios, que manifiestan
su oposición al acuerdo, ya que la notificación prevista
en el art. 327 LH a los titulares de derechos que pudieran ser perjudicados
por la resolución que en su día dicte la Dirección
General, tan sólo es afectos de que puedan ejercer los recursos
que estimen procedentes, pero sin que su oposición esté prevista
legalmente como defecto que impida la inscripción”.
CANCELACIÓN
DE ANOTACIÓN DE DEMANDA
R. 09.06.99 Ref.:
40/4
Se había practicado una anotación de demanda de cantidad
y declaración de afección en favor de la comunidad de propietarios;
pero en la ejecución de una hipoteca anterior, el Juez ordena
la cancelación de la anotación, y el Registrador la cancela:
la comunidad interpone recurso contra el asiento de cancelación
y solicita que se ordene al Registrador el mantenimiento de la anotación
cancelada. La Dirección reitera su doctrina: «el recurso
gubernativo está limitado a los casos en que la calificación
desfavorable del Registrador motiva la denegación o suspensión
de un asiento. Una vez practicado éste, el mismo queda bajo la
salvaguardia de los Tribunales y produce todos sus efectos mientras no
se demuestre su inexactitud en los términos establecidos por la
Ley (cfr. art. 1 LH), no siendo el recurso gubernativo el trámite
adecuado para declarar la invalidez de una cancelación ya practicada».
La doctrina
sobre inadmisión del recurso contra asientos ya practicados
es muy antigua y hasta elemental en Derecho Hipotecario; lo que debe
recordarse a propósito de esta resolución es que la
preferencia de los derechos de crédito no se comunica sin
más a los derechos reales, al ámbito registral:
• La declaración de preferencia de un crédito o de una anotación
de embargo sólo produce efecto respecto de asientos posteriores.
• La preferencia de los créditos actúa en el plano meramente
creditual, como preferencia de cobro, a través de la tercería de
mejor derecho.
• Cuando el privilegio del crédito se quiere hacer valer contra derechos
que, como la hipoteca, no suponen mera ejecución, sino que tienen una
fase de garantía que frecuentemente basta para cumplir la función,
sin llegar a la fase ejecutiva, será necesaria una declaración
de preferencia del embargo que asegura un crédito preferente sobre la
hipoteca o la carga anterior, una alteración de sus rangos registrales.
COMPRAVENTA:
LA FALTA DE DECLARACIÓN EN LA VENTA SOBRE CUOTA DE GASTOS
DE COMUNIDAD NO IMPIDE LA INSCRIPCIÓN
R. 19.10.2005 Ref.:
65/53
Reitera en el sentido indicado la doctrina de las R. 10.01.1991 y R.
11.12.2003.
DERECHO
DE VUELO: LA OBRA PUEDE DECLARARSE POR SU TITULAR SEGÚN LOS
CRITERIOS PREVISTOS
DERECHO
DE VUELO: NO SE AGOTA NECESARIAMENTE POR SU EJERCICIO
R. 27.05.2005 Ref.:
64/10
En el Registro figura una obra nueva en régimen de propiedad horizontal;
los constituyentes se reservaron el derecho de construcción de
nuevas plantas, de acuerdo con las Ordenanzas Municipales, de manera
que los titulares del derecho “podrán por sí solos
formalizar la correspondiente escritura de declaración de obra
nueva y de división material de la finca, atribuyéndoles
una cuota de participación en los elementos comunes en proporción
a su superficie, redistribuyendo con el mismo criterio la cuota de las
fincas existentes”. Cuando más tarde lo hacen así,
el Registrador objeta que “al no constar en el Registro los criterios
para la fijación de las nuevas cuotas es necesaria la modificación
del título constitutivo por unanimidad de todos los propietarios”;
que “ya se utilizó el derecho con anterioridad”; y
que “no consta en el certificado del Ayuntamiento la descripción
del solar en términos coincidentes con la que resulta del Registro”.
La Dirección replica que “sí consta en el Registro
el criterio de distribución de las cuotas que es la superficie
de los distintos elementos privativos”; que “el hecho de
que se haya utilizado el derecho una vez no significa que el derecho
esté agotado, sino que, dada su formulación, puede renacer
cada vez que se amplíe la edificabilidad con arreglo a las Ordenanzas
Municipales; y que “el hecho de que no exista una total coincidencia
en la descripción del solar que figura en el Registro con la de
la licencia municipal no es obstáculo para la inscripción
si tal discordancia no produce duda alguna sobre la identidad de la finca”.
DESCRIPCIÓN
DE LOS ANEJOS EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL
R. 23.11.99 Ref.:
41/8
«Es cierto que la descripción de los anejos de los pisos o locales
en régimen de Propiedad Horizontal, que estén situados fuera del
espacio delimitado, deberá realizarse en los términos previstos
en el artículo 9.1 LH y concordantes de su Reglamento (cfr. art. 51 RH),
pues sólo así se quedará perfectamente identificado el objeto
de la propiedad separada que ha de inscribirse (cfr. art. 5 LPH) y, en consecuencia,
en el caso debatido, deberá expresarse tanto la ubicación concreta
del anejo en el edificio, como superficie y linderos.» Sin embargo, la
Dirección admite la inscripción, toda vez que en el caso concreto
la descripción de los anejos por su ubicación y superficie resulta
completada con la remisión a un plano.
Los anejos,
(tales como garaje, buhardilla o sótano, dice el art. 5 LPH),
en principio, deben describirse dentro de cada departamento, como
una parte del mismo;
y antes de la cuota de participación, puesto que ésta
se refiere a la totalidad del departamento, anejo incluido. Y la descripción
debe hacerse con el mismo detalle que la del piso o local, ya que el
anejo es una parte más del mismo, como cualquier otra habitación;
incluso con más cuidado, puesto que el piso suele tener unos límites
prácticamente inamovibles, cerrados por tabiques, mientras que
un garaje, por ejemplo,
no suele tener más límite identificador que una raya pintada
en el suelo.
DIVISIÓN:
LA LICENCIA ES NECESARIA PARA LA TRANSMISIÓN DE CUOTA INDIVISA
CON ASIGNACIÓN DE ESPACIO.
R. 19,20,26,27,28
Y 29.06.2000 Ref.:
44/6
Régimen
económico matrimonial: Debe presumirse el régimen económico
matrimonial del lugar del otorgamiento
1. Segregación.• Reitera la doctrina de las R. 26.06.1999
y R. 07.10.1999, en el sentido de que la transmisión de cuotas
indivisas con asignación a cada una de una porción determinada
de finca requiere la licencia a que está sujeta toda división
de terrenos «cualquiera que sea la denominación elegida
o el mecanismo jurídico bajo el que pretende encubrirse».
Sobre
la segregación o parcelación disfrazada de cuota indivisa
o incluso de propiedad horizontal, la Dirección ya se había
pronunciado negativamente invocando la doctrina del fraude de ley,
en las resoluciones citadas.
2. Constancia
del régimen económico matrimonial. • Frente a
la alegación del Registrador de que no consta el régimen
económico matrimonial de los adquirentes conforme el art.
51 RH, la Dirección entiende que «el documento está otorgado
en una región en que el régimen económico matrimonial
aplicable es el regulado por el Código civil, de manera que,
de no expresarse nada en contrario, se estimará que los otorgantes
están sometidos al sistema legal supletorio del Código
civil y que tienen regionalidad común (cfr. art. 161 RN)».
Resulta
indudable la exigencia del art. 51 RH; y no parece correcto enfrentarle
el art. 161 RN (la nacionalidad o la regionalidad, cuando puedan
influir en la determinación de la capacidad y otorguen fuera
del territorio de su región, se hará constar necesariamente
en la comparecencia); porque éste establece, en el mejor de
los casos, una presunción de que los otorgantes son españoles
(o del país donde se autoricen los documentos consulares)
y que tienen la vecindad civil (prescíndase ahora de la vetusta
referencia a la regionalidad) correspondiente al lugar del otorgamiento.
Pero es que el régimen económico matrimonial no depende
de ninguna de esas circunstancias, sino de las que determina el art.
9 C.c., que se refieren en general al momento de celebración
del matrimonio, y no al de las adquisiciones posteriores; se puede
cambiar de vecindad, incluso de vecindad civil, y no por ello se
modifica el régimen matrimonial; por eso el art. 161 RN no
se atreve a formular presunción alguna sobre este régimen;
y si la Dirección lo hace es por la fuerza absorbente de los
gananciales, que tolera con frecuencia la omisión del régimen
matrimonial en los territorios de Derecho Común; pero en aquellos
otros en que el régimen legal supletorio no es el de gananciales,
se comprende mejor la coexistencia en España de distintas
legislaciones civiles y la necesidad de precisar.
DIVISIÓN
Y SEGREGACIÓN: LA LICENCIA DE PARCELACIÓN PUEDE RESULTAR
POR SILENCIO ADMINISTRATIVO
R. 17.06.2004 Ref.:
60/22
Se reitera en el sentido indicado la doctrina de las R. 27.05.2002, R.
29.05.2002, R. 31.05.2002, R. 07.09.2002, R. 28.05.2003, R. 12.01.2004
y R. 10.02.2004. Y estima justificada la licencia de parcelación
por silencio positivo cuando a la escritura de división se acompaña
la solicitud de la licencia presentada en el Ayuntamiento, así como
solicitud de certificación de acto presunto; no consta que el
Ayuntamiento se haya pronunciado en contra de la licencia ni en contra
del certificado de acto presunto; y dice la Dirección que *el
certificado del acto administrativo presunto no es el medio exclusivo
sino uno más de los que puede utilizarse para la acreditación
de aquél, conforme al art. 43.5 L. 30/1992 [...] bastará la
manifestación expresa del interesado en la inscripción
acerca de que, en los plazos legalmente establecidos para la concesión
de la licencia solicitada y para la expedición de la certificación
del acto presunto, no se le ha comunicado por la Administración
la correspondiente resolución denegatoria de la licencia solicitada
ni tampoco se le ha expedido la certificación del acto presunto
(cfr. art. 48.2.b RD. 1093/1997, previsto para las licencias de obras
pero aplicable aquí por evidente analogía ex art. 4.1 C.c.)+.
DIVISIÓN
Y SEGREGACIÓN: LA LICENCIA DE PARCELACIÓN ES EXIGIBLE
TAMBIÉN EN SUELO RÚSTICO
R. 23.06.2004 Ref.:
60/22
Reitera la doctrina de otras varias resoluciones (R. 13.05.1994, R. 05.01.1995,
R. 12.07.1995): El art. 25.b L. 19/04.07.1995, de Modernización
de las Explotaciones Agrarias *exceptúa de la prohibición
de división de fincas el caso de que sobre la porción segregada
vaya a realizarse una construcción permanente de carácter
no agrario. En este supuesto, construcción no agraria debe entenderse,
entonces, que la legislación agraria desplaza la competencia a
la legislación urbanística, la cual atribuye la facultad
de autorizar las divisiones a la autoridad municipal (cfr. arts. 242,
243, 254 y 260 del Texto Refundido de la Ley del Suelo); en consecuencia,
ha de concluirse la necesidad de la licencia municipal. En cuanto a la
existencia de silencio positivo en la obtención de dicha licencia,
para realizar la inscripción, como ha dicho con anterioridad este
Centro Directivo, no basta con probar la existencia de la solicitud dirigida
a la Administración, sino que es necesario probar de alguna manera
la inexistencia de contestación de dicha Administración,
y en el caso presente no sólo no se prueba tal falta de actividad,
sino que el Registrador, ha advertido la recepción, antes de la
solicitud de inscripción, de un escrito del Ayuntamiento declarando
que determinados expedientes, entre los que se encuentra el que es objeto
de este recurso, habían sido denegados por desistimiento de los
interesados+.
DIVISIÓN
Y SEGREGACIÓN: LA LICENCIA EN LA PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA
DEPENDE DE LA LEGISLACIÓN AUTONÓMICA
R. 27.01.2006 Ref.:
66/25
Reitera el contenido de la R. 10.12.2003 en el sentido de que «la
exigencia de licencia para inscribir divisiones de terrenos contenida
en el art. 53 RD. 1093/04.07.1997 (y lo mismo puede entenderse respecto
del art. 78) no puede considerarse absoluta o genérica pues dependerá de
la normativa sustantiva a que esté sujeto el acto de división».
En este caso (configuración como elementos privativos de la propiedad
horizontal de dos viviendas y una caseta, con sendos espacios sin edificar
de más de tres mil metros cuadrados cada uno) no la considera
necesaria por no exigirlo la Ley 5/08.04.1999, de Urbanismo de Castilla
y León (a diferencia del art. 66.1.b.2 Ley 7/17.12.2002, de Ordenación
Urbanística de Andalucía).
En Cataluña,
el Derecho sustantivo conduce a la necesidad de licencia: el art.
183 del Decret Legislatiu 1/2005, de 26 de juliol, pel qual s’aprova
el Text Refós de la Llei d’Urbanisme dice que s’entén
per parcel·lació urbanística (sujeta, por tanto,
a licencia) tota operació que tingui les mateixes finalitats
que les especificades per la lletra a) en què, sense divisió o
segregació de finques, s’alienin o s’arrendin
parts indivisibles d’una finca determinada, amb la incorporació del
dret d’utilització exclusiva de parts concretes de terrenys.
Esas mateixes finalitats son las de que faciliti o tingui per finalitat
facilitar la construcció d’edificacions o d’instal·lacions
per a destinar-les a usos urbans.
EXCESO
DE CABIDA: IDENTIDAD DE LA FINCA
R. 08.04.2000 Ref.:
44/6
«La
registración de un exceso de cabida 'stricto sensu' sólo
puede configurarse como la rectificación de un erróneo
dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada,
de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación
no se altera la realidad física exterior que se acota con
la global descripción registral, esto es, que la superficie
que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse
en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente
registrados (cfr. R. 19.11.1988). [...] Fuera de esta hipótesis,
la pretensión de modificar la cabida que según el Registro
corresponde a determinada finca no encubre sino el intento de aplicar
el folio de esta última a una nueva realidad física
que englobaría la originaria finca registral y una superficie
colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado
será la previa inmatriculación de esa superficie colindante
y su posterior agrupación a la finca registral preexistente.
[...] Para la registración de exceso de cabida es preciso
que no exista duda sobre la identidad de la finca, y esta duda está justificada
en el caso debatido.»
Se trata
de doctrina reiterada en muchas otras resoluciones, tanto para el
exceso de cabida (que puede encubrir una inmatriculación de
nueva superficie) como para la inmatriculación (que podría
pretenderse de una finca que ya esté inmatriculada). Por ejemplo,
R. 01.06.98, R. 02.06.98, R. 04.04.98 y R. 02.02.2000.
IMPROCEDENCIA DE ANOTACIÓN
DE DEMANDA
R. 19.05.99
y R. 20.05.99 Ref.:
40/4
Rechaza la anotación preventiva de una demanda por no estar incluida
entre las contempladas en el art. 42 LH: Respecto de una de las peticiones
contenidas en la demanda, «aunque implica civilmente el ejercicio
de una acción real (la acción de nulidad de la venta de
un inmueble), sólo procedería la anotación si se
pretendiese sobre la propia finca objeto del contrato impugnado, pero
no cuando se solicita respecto de otras fincas cuya situación
jurídica en nada se verá afectada por la sentencia que
pueda dictarse, cualquiera que sea su contenido (cfr. arts. 1, 2, 8 y
42 LH)». La otra petición «se trata de una acción
puramente personal que queda claramente excluida de la hipótesis
del art. 42 LH, dado que ninguna utilidad pude proporcionar la anotación
pretendida, aun cuando ésta haya de recaer sobre los propios bienes
embargados por el actor en ese juicio ejecutivo, pues ni se impugna la
titularidad registral de los bienes embargados, ni se pretende la posible
ineficacia de la traba y, en su caso, del remate de dichos bienes sino
que mientras se persigue la restitución de las cantidades que
al acreedor que promovió dicho juicio le puedan corresponder si
se consuma la ejecución, finalidad ésta que tiene su propio
cauce de actuación en una simple orden judicial de retención
de dichas cantidades».
INMATRICULACIÓN: INMATRICULACIÓN
DE UN LOCAL COMO EDIFICIO AUTÓNOMO
R. 04.05.2006 Ref.:
68/56
*Se presentan en el Registro, al objeto de obtener la inmatriculación
de un ‘local’ dos escrituras que se refieren a dicha finca:
una de disolución de condominio y otra de aportación a
la sociedad conyugal. La Registradora suspende la inscripción
por los dos defectos siguientes: 1) No acreditarse el cumplimiento de
la legalidad urbanística conforme a lo dispuesto en el art. 52
RD. 04.07.1997, y 2) No resultar de la escritura si se trata de un edificio,
o, en su caso, cuál es el edificio del que el descrito forma parte+.
La Dirección revoca los dos defectos, el primero porque la construcción
es de 1900 y *es evidente que ha prescrito la acción para el restablecimiento
de la legalidad por la infracción en que, en su caso, pudiera
haber incurrido el edificante+, y porque *de los linderos del local se
deduce tratarse de un edificio autónomo+.
La
Dirección advierte de que *no puede entrar en el examen de
otros obstáculos distintos a los apreciados por la Registradora
(art. 326 LH)+, con lo que insinúa la posible existencia de
otros: Quizá el relativo a que un local parece formar parte
de una propiedad horizontal y según el art. 8.5 LH sólo
sería inscribible cuando conste previamente en la inscripción
del inmueble la constitución de dicho régimen; pero
ese obstáculo parece superado cuando parece tratarse de un
edificio autónomo integrado solamente por un local. O quizá la
duda de si son títulos traslativos hábiles para inmatricular
según los arts. 205 LH y 298 RH la disolución de comunidad
(la finca ya era, en parte, del adquirente) y la aportación
a la sociedad conyugal (la finca sigue siendo, en parte, del transmitente);
la R. 18.12.2003 no pareció encontrar ningún inconveniente
a la disolución de comunidad; sobre la aportación a
la sociedad conyugal la Dirección no se ha pronunciado.
JUSTIFICACIÓN DE LA ANTIGÜEDAD
EN UNA OBRA NUEVA
R. 13.10.99 Ref.:
41/8
Se trata de una obra nueva que es suspendida por el Registrador «al
no acreditarse el cumplimiento de los requisitos del art. 37 TR.LS, RDL
1/26.05.1992, ni la inaplicabilidad del régimen establecido en
dicho precepto». Como dice el Registrador en su informe, «el
problema está en que la única prueba aportada en cuanto
a la preexistencia de la edificación es una certificación
en que se certifica que se ha presentado en el Ayuntamiento un certificado
de su Técnico diciendo que la edificación se concluyó en
el año 1985, sin realizarse por parte del Ayuntamiento ninguna
manifestación al respecto»; dice la Dirección que «no
puede tenerse por acreditado que la obra ahora declarada se hubiere realizado
antes de la entrada en vigor de la L. 8/25.07.1990, de modo que conforme
a la disp. trans. 5 TR.LS, RDL 1/26.05.1992 y la doctrina de esta Dirección
General (cfr. R. 04.02.1991, R. 17.06.1993, R. 05.02.1994), el régimen
de su acceso al Registro será el prevenido en el art. 37 TR, cuyas
exigencias al efecto no aparecen cumplidas en el supuesto debatido» (licencia
de edificación y certificación técnica de terminación
de la obra conforme al proyecto aprobado).
Se trata
de un problema de derecho transitorio: el art. 52 RD.97, siguiendo
la línea de las R. 04.02.92, R. 03.11.95 y R. 04.03.96, permite
la inscripción sin licencia ni certificación de adecuación
de las obras para las que haya prescrito la posible infracción
urbanística (4 años, generalmente): Podrán inscribirse
por el Registrador de la Propiedad las declaraciones de obra nueva
correspondientes a edificaciones terminadas en las que concurran
los siguientes requisitos: a) Que se pruebe por certificación
del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación técnica
o por acta notarial, la terminación de la obra en fecha determinada
y su descripción coincidente con el título. b) Que
dicha fecha sea anterior al plazo previsto por la legislación
aplicable para la prescripción de la infracción en
que hubiera podido incurrir el edificante. c) Que no conste en el
Registro la práctica de anotación preventiva por incoación
de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que
haya sido objeto de edificación.
LOS
SEGUROS EN LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA
R. 12.12.2003 Ref.:
28/54
La modificación
de elementos privativos requiere consentimiento individual de sus
propietarios, afirmación obvia.
R. 27.02.2003 Ref.:
28/54
Es inscribible la agrupación de una finca con otra que forma parte
de una propiedad horizontal, que reitera la doctrina de las R. 11.05.1978
y R. 27.05.1983
En cambio
la R. 08.02.2003 (BOE 14.03.2003) pone en contacto con un problema
muy actual sobre la declaración de obra nueva , como es la
obligación de asegurar la edificación en los términos
exigidos por la Ley de Ordenación de la Edificación.
Dice la resolución que la obligatoriedad del seguro sólo
se refiere a viviendas familiares, como medida de protección a
los consumidores; pero no al caso de «una empresa mercantil que
construye o adquiere un edificio para desarrollar en él una actividad
empresarial como es la explotación de una residencia geriátrica,
las más de las veces con una fuerte inversión que normalmente
irá precedida del adecuado asesoramiento jurídico y técnico
del que no gozan los consumidores ordinarios en el mercado de la vivienda».
Y quizá sea
esta la ocasión de repasar el régimen actual tras la
modificación de la disp. adic. 2 L. 38/05.11.1999 por el art.
105 L. 53/30.12.2002, de Medidas Fiscales, Administrativas y del
Orden Social:
LEY
DE ORDENACIÓN DE LA EDIFICACIÓN
El art. 20 L. 38/05.11.1999, de Ordenación de la Edificación,
añadió un requisito más a los de la Ley del Suelo: No
se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la
Propiedad escrituras públicas de declaración de obra
nueva de edificaciones a las que sea de aplicación esta Ley,
sin que se acredite y testimonie la constitución de las garantías
a que se refiere el artículo 19:
- La
Ley es de aplicación, según su art. 2 LOE, al proceso
de la edificación, entendiendo por tal la acción
y el resultado de construir un edificio de carácter permanente,
público o privado, cuyo uso principal esté comprendido
en los siguientes grupos:... aquí hace la Ley una detallada
enumeración que en realidad sobra a estos efectos (se hace
a otros distintos), porque la termina incluyendo todas las demás
edificaciones cuyos usos no estén expresamente relacionados
en los grupos anteriores. Y se incluyen también en la normativa
sobre la edificación, según el art. 2.2 LOE, no sólo
las obras de edificación de nueva construcción, sino
también las de ampliación, modificación, reforma
o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica
de los edificios y las que tengan el carácter de intervención
total en edificaciones catalogadas o de carácter parcial
que afecten a los elementos o partes objeto de protección.
Y, según el art. 2.3 LOE, sus instalaciones fijas y el equipamiento
propio, así como los elementos de urbanización que
permanezcan adscritos al edificio.
- Es
más sencillo hacer la delimitación en forma negativa,
ya que el mismo precepto excluye de la Ley a aquellas construcciones
de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no
tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial
ni público y se desarrollen en una sola planta; a ellas
habrá que añadir, como exceptuadas de la Ley, las
construcciones que no pueden calificarse propiamente de edificio:
como puertos, presas, canales, carreteras, caminos, calles, postes,
vallas, muros, teleféricos, minas, etc.; ya que, según
el Diccionario de la Real Academia, edificio es la «obra
o fábrica construida para habitación o para usos
análogos; como casa, templo, teatro, etcétera»;
y, aunque el art. 2 LOE incluye las edificaciones con uso aeronáutico;
agropecuario; de la energía; de la hidráulica; minero;
de telecomunicaciones (referido a la ingeniería de las telecomunicaciones);
del transporte terrestre, marítimo, fluvial y aéreo;
forestal; industrial; naval; de la ingeniería de saneamiento
e higiene, y accesorio a las obras de ingeniería y su explotación,
estas adjetivaciones tienen que referirse siempre al sustantivo
edificio.
- Las
garantías exigibles en cada caso deben deducirse de la disp.
adic. 2 y del art. 19 LOE: 1) Para edificios cuyo destino principal
sea el de vivienda, seguro de daños materiales o seguro
de caución, para garantizar, durante diez años, el
resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio
por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación,
los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros
elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia
mecánica y estabilidad del edificio. 2) Por real decreto
puede establecerse la obligatoriedad de otros seguros de daños
materiales o de caución: para garantizar, durante un año,
el resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos
de ejecución que afecten a elementos de terminación
o acabado de las obras; y también para garantizar, durante
tres años, el resarcimiento de los daños causados
por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones
que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
3) También mediante real decreto podrá establecerse
la obligatoriedad de suscribir cualquiera de las garantías
previstas en el artículo 19 [de las tres anteriores], para
edificios destinados a cualquier uso distinto del de vivienda.
- Es
necesario que la constitución de garantías se acredite
y testimonie; o sea, en la escritura. Con posterioridad, es también
requisito «para» la inscripción, pero no «de» la
inscripción, es decir, que la escritura no puede inscribirse
sin esa justificación, pero no dice la Ley que las garantías
hayan de reflejarse en la inscripción; sin embargo hay que
entender que la inscripción debe hacer alguna referencia
a que la escritura testimonia las garantías, pero sin detallar
cuáles sean éstas (por ejemplo, en la reseña
del título: «así resulta de la escritura autorizada
por el Notario de... Don... el día..., número...
de protocolo, a la que se incorporan licencia de edificación,
certificación técnica de fin de obra y justificación
de los seguros exigidos en la Ley de Ordenación de la Edificación...»).
La reseña es breve; pero la calificación del Registrador
?como, antes, la del Notario?, sí alcanza al hecho de que
la póliza cubra los riesgos y plazos que la Ley manda cubrir.
- La
Ley no distinguía entre el edificio construido para su venta
por pisos por el mismo constructor y el construido para sí mismo
o encargado en régimen de comunidad o cooperativa, que podía
ser incluso una modesta vivienda unifamiliar; a todos los casos
les eran exigibles las garantías; lo que resultaba un tanto
exagerado: la prima del seguro la pagaría siempre, directa
o indirectamente, el dueño de la obra; y si el constructor
no lo contrataba, el dueño no podía escriturar ni
inscribir, con lo que, a todas las inseguridades de las que se
lo quiere proteger, se añadirá la de clandestinidad
de su título de propiedad. Pero la solución, aunque
mala, tenía su lógica, porque ni el Notario ni el
Registrador de la Propiedad podían distinguir entre un particular
y un «no particular», no podían saber si el
que declara la obra nueva construía para sí o para
vender antes de diez años, él o sus herederos. Pero
la el art. 105 L. 53/30.12.2002, de Medidas Fiscales, Administrativas
y del Orden Social, modificó la disp. adic. 2 L. 38/05.11.1999,
de Ordenación de la Edificación, que, en la parte
que ahora interesa, dice: No obstante, esta garantía [la
vista anteriormente] no será exigible en el supuesto del
autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar
para uso propio. Sin embargo, en el caso de producirse la transmisión
inter vivos dentro del plazo previsto en la letra a del artículo
17.1 [10 años], el autopromotor, salvo pacto en contrario,
quedará obligado a la contratación de la garantía
a que se refiere el apartado anterior por el tiempo que reste para
completar los diez años. A estos efectos, no se autorizarán
ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras
públicas de transmisión inter vivos sin que se acredite
y testimonie la constitución de la referida garantía,
salvo que el autopromotor, que deberá acreditar haber utilizado
la vivienda, fuese expresamente exonerado por el adquirente de
la constitución de la misma. La dificultad para distinguir
al promotor del autopromotor subsiste en los mismos términos
que antes; y si, a pesar de todo, el autocalificado «autopromotor» vende
sin seguro, el Notario no podrá autorizar la escritura ni
el Registrador podrá inscribir; salvo que el comprador exonere
al vendedor, lo que se verá forzado a hacer si no quiere
que se añada a todas sus inseguridades una nueva: la falta
de inscripción registral; pero no basta con esa exoneración:
además el vendedor deberá acreditar que utilizó la
vivienda (quizá por empadronamiento, acta de notoriedad
basada en recibos de electricidad, teléfono, etc., testigos,
etc.); y si no lo hizo, la situación del comprador, al que
supuestamente se trata de proteger, puede ser caótica: la
finca seguiría inscrita a nombre del vendedor, que quizá no
contrató el seguro por falta de solvencia y se encuentra
en peligrosa situación...
- Según
la disp. trans. 1 LOE estas exigencias sólo rigen para las
obras de nueva construcción y a obras en los edificios existentes,
para cuyos proyectos se solicite la correspondiente licencia de
edificación, a partir de su entrada en vigor (parece que
debiera suprimirse la última coma, que, en el texto completo
de la disposición, cambia el sentido); la fecha de entrada
en vigor, salvo excepciones que ahora no interesan, es 6 de mayo
de 2000. Ciertamente, la redacción del punto 7 de la exposición
de motivos y la disp. adic. 2 LOE parecen propiciar una aplicación
inmediata de la Ley respecto a determinados seguros, al decir que
la garantía contra los daños materiales a que se
refiere el apartado 1.c) del artículo 19 de esta Ley será exigible,
a partir de su entrada en vigor, para edificios cuyo destino principal
sea el de vivienda, sin distinguir sobre la fecha de entrada en
vigor; pero sin duda es una impresión falsa, lo único
que quiere decir esta disp. adic. 2 LOE es que para estos seguros
y edificaciones no hace falta un real decreto que establezca la
obligatoriedad, sino que la impone la propia Ley a su entrada en
vigor; la misma exposición de motivos explica el sentido
de la disp. trans. 1: mediante una disposición transitoria
se establece la aplicación de lo previsto en la Ley a las
obras para cuyos proyectos se solicite licencia de edificación
a partir de la entrada en vigor de la misma.
- Pero
según la misma modificación de la disp. adic. 2 antes
reseñada, tampoco será exigible la citada garantía
en los supuestos de rehabilitación de edificios destinados
principalmente a viviendas para cuyos proyectos de nueva construcción
se solicitaron las correspondientes licencias de edificación
con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley; o sea,
no se exige el seguro para rehabilitar edificios cuya construcción
inicial no estuvo sujeta al régimen de seguro.
- A
pesar de tanta modificación y modificación de la
modificación, queda aún un caso de difícil
solución: las obras nuevas que se construyen sobre un edificio
preexistente en virtud de derecho de vuelo; caso que las compañías
suelen negarse a asegurar, dado que a los peligros de la obra nueva
se suman los de la edificación inferior. Parece que en la
práctica tendrá que imponerse la solución
de inscribir cuando se acredite la imposibilidad de contratar el
seguro (por ejemplo, por la negativa de dos compañías),
puesto que a nadie puede exigirse una prestación imposible
(como dice el art. 1132 C.c.).
- Y
también cabe preguntar si, realizada la obra nueva sin el
seguro, podrá inscribirse una vez transcurridos los diez
años, acreditando la antigüedad de la obra. No está previsto;
podría pensarse que, aun transcurridos diez años,
puede estar pendiente un juicio de reclamación por daños
producidos anteriormente. Pero la nueva redacción antes
reseñada de la disp. adic. 2 inclina a pensar que transcurridos
los 10 años ya no es exigible el seguro, porque si el autopromotor
no está obligado más allá de ese plazo, tampoco
hay razón para obligar al promotor ordinario.
OBRA
NUEVA: NO SE ACREDITA LA ANTIGÜEDAD ANTERIOR A LA LEY 8/1990
R. 21.10.2000 Ref.:
46/52
«Se
suspende la inscripción de una escritura de declaración
de obra nueva al no considerarse suficientemente acreditada la preexistencia
de la edificación con anterioridad a la Ley 8/1990. Se considera
además que de las certificaciones incorporadas resulta la existencia
de un expediente de infracción urbanística» (hay
un certificado del Ayuntamiento que se limita a acreditar la preexistencia
de cierta edificación y, a la vez, se indica que se ha instruido
un expediente de legalización urbanística). La Dirección
rechaza la inscripción, que «podría suponer la protección
de una edificación incompatible con el planeamiento»; y
añade que «no cabe oponer que la edificación se haya
realizado sobre suelo no edificable, en cuanto, a salvo la legislación
especial para usos no urbanísticos protegidos o agrarios, regulados
en la legislación especial autonómica, el tenor de las
disposiciones transitorias expresadas [de la Ley citada] es aplicable
a cualquier tipo de suelo susceptible de usos edificatorios».
Actualmente
el art. 52 RD. 1093/04.07.97, complementario al Reglamento Hipotecario
en materia urbanística, siguiendo la línea de las R.
04.02.92, R. 03.11.95 y R. 04.03.96, permite la inscripción
sin licencia ni certificación de adecuación de las
obras para las que haya prescrito la posible infracción urbanística
(4 años, generalmente), sin más que acreditar la antigüedad
por certificación del Catastro o del Ayuntamiento, por certificación
técnica o por acta notarial y que no conste del Registro la
práctica de anotación preventiva por incoación
de expediente de disciplina urbanística sobre la finca que
haya sido objeto de edificación.
OBRA NUEVA: LA CERTIFICACIÓN TÉCNICA DEBE TENER
LA FIRMA LEGITIMADA
R. 23.10.200 Ref.:
46/52
Se trata de una declaración de obra nueva en la que «el
certificado final de dirección de obra, visado por su colegio
profesional, carece, en cuanto a la firma del titulado, de legitimación
notarial o en su defecto ratificación ante el Registrador».
Aunque el supuesto se plantea con anterioridad a la entrada en vigor
del RD. 1093/04.07.1997, por el que se aprueban las normas complementarias
al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción
en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística,
que es el que prevé la legitimación notarial de la firma,
dice la Dirección que la solución debe ser idéntica: «El
control de legalidad positivo que conlleva el otorgamiento notarial de
una declaración de obra nueva, impone que en el propio documento
se acredite el cumplimiento de los requisitos exigidos para la formalización
e inscripción de lo edificado, entre otros extremos, la acreditación
de la autoría y el carácter profesional del técnico
actuante. Si bien este último extremo se puede acreditar mediante
un visado colegial, cuya eficacia se limita al ámbito de las competencias
corporativas que le son propias (cfr. R. 04.03.1996), no ocurre así con
el primer requisito que no resulta cumplido en el presente caso».
El art.
49 RD. 1093/04.07.1997 exige la legitimación notarial de la
firma del técnico en la certificación que se incorpore
o acompañe a la escritura de declaración de obra nueva.
OBRA
NUEVA: LA ADECUACIÓN CON LA LICENCIA ES RESPONSABILIDAD DEL
TÉCNICO CERTIFICANTE
R. 22.09.2003 Ref.:
56/31
“Dadas las circunstancias concurrentes en el presente supuesto, en el que
no pueden apreciarse discrepancias relevantes entre la obra autorizada por licencia
otorgada y la descrita en el título calificado en lo referente a alturas,
edificabilidad y superficies construidas, con la excepción de la omisión
en la licencia del discutido lavadero en la azotea, el defecto señalado
no puede ser mantenido, pues deben entenderse cumplidos, en este caso, los requisitos
exigidos por el art. 22 L. 6/1998, para la inscripción de las declaraciones
de obra nueva, esto es, otorgamiento de licencia y expedición por técnico
competente de la certificación que acredita que la edificación
que pretende acceder al Registro se ajusta a las condiciones especiales de aquélla,
debiendo quedar relegado a la exclusiva responsabilidad del técnico certificante
la veracidad de tal manifestación (cfr. R. 09.02.1994)”.
Obsérvese
que la afirmación principal de esta resolución, la
adecuación con la licencia es responsabilidad del técnico
certificante, debe entenderse en función de “las circunstancias
concurrentes en el presente supuesto”, en el que la diferencia
entre obra y licencia era de pequeña importancia, un lavadero;
pero si la deferencia fuera más ostensible, y afectara, por
ejemplo, al número de plantas o de elementos, parece que el
Registrador podría calificar la falta de adecuación.
OBRA
NUEVA: LA RECTIFICACIÓN QUE SUPONE DECLARAR UNA PLANTA MÁS
REQUIERE LICENCIA MUNICIPAL
R.
31.03.2005 Ref.:
63/12
Se trata de “una escritura de rectificación de otra de
declaración de obra nueva, llevando consigo aquella la construcción
de una nueva planta, sin contar para ello con la oportuna licencia
del Ayuntamiento, sobre la base de que existe un certificado de técnico
competente que acredita la adecuación de la descripción
a la licencia”. La Dirección confirma la calificación
negativa, toda vez que “no exime de la acreditación de
licencia para la nueva planta declarada el hecho de que el certificado
del técnico asegure la adecuación de la declaración
a la licencia, ya que la presunción de validez del citado certificado
queda en entredicho por la existencia de otro certificado del mismo
técnico que decía lo mismo antes de la declaración
de la nueva planta o rectificación de la descripción
de la inicial obra nueva”.
Por
otra parte, “se plantea si cabe configurar como anejo de
las viviendas el derecho de uso exclusivo de zonas concretas y
determinadas del inmueble destinadas a trasteros, aunque no haya
transmisión de cuota alguna”. La Dirección
entiende que “es perfectamente posible [...] En efecto, dentro
de la libertad que tienen los propietarios de configurar estatutariamente
el régimen de la propiedad horizontal, nada impide que se
pueda conceder un derecho de uso exclusivo sobre los trasteros
descritos, configurando los mismos como anejos de las viviendas,
aunque no haya transmisión por cuotas, siempre que queden
suficientemente identificados, conforme a las exigencias previstas
al respecto en la ley (el art. 53.b de las normas complementarias
al Reglamento Hipotecario, aprobadas por RD. 1093/1997, relativo
a la transmisión de cuotas indivisas con adscripción
de uso, además de estar referido a las plazas de garaje,
no agota la totalidad de posibilidades dentro de la libertad de
configuración de la propiedad horizontal vía estatutos)”.
En
cuanto a modificación de la obra y del título constitutivo
de la propiedad horizontal, siguiendo la doctrina de la R. 04.03.2004,
entiende la Dirección que “la vinculación ob
rem de los trasteros a las viviendas, como anejos, es un acto de
la junta como órgano colectivo de la comunidad de propietarios,
que no requiere la prestación individualizada de los titulares
registrales; no tiene aplicación el principio de tracto
sucesivo, al no tratarse de un acto individual de todos y cada
uno de los propietarios”.
Finalmente,
se discute la validez de la certificación del secretario
de la junta de propietarios, sobre la modificación unánime
del título constitutivo, cuando se ha recibido por el Registrador
comunicación en contrario de alguno de los propietarios
(notificados por la Registradora al amparo del art. 327.5 LH): “Tampoco
este defecto puede ser mantenido, ya que el Registrador debe pasar
por la presunción de validez (mientras no se anule judicialmente)
de la certificación del libro de actas de la comunidad de
propietarios (cfr. art. 19 LPH, que atribuye inmediata ejecutividad
a los acuerdos reflejados en el citado libro de actas), y sin que
el hecho de que el nombramiento del secretario se hubiera efectuado
en la misma sesión sea obstáculo según la
ley para certificar del mismo. El mismo criterio debe seguirse
con relación a las comunicaciones efectuadas por algunos
propietarios, que manifiestan su oposición al acuerdo, ya
que la notificación prevista en el art. 327 LH a los titulares
de derechos que pudieran ser perjudicados por la resolución
que en su día dicte la Dirección General, tan sólo
es afectos de que puedan ejercer los recursos que estimen procedentes,
pero sin que su oposición esté prevista legalmente
como defecto que impida la inscripción”.
OBRA
NUEVA: LA EXCEPCIÓN DE SEGURO EN VIVIENDA UNIFAMILIAR PARA
USO PROPIO REQUIERE MANIFESTACIÓN Y CONCORDANCIA CON LA LICENCIA
R.
05.04.2005 Ref.:
63/13
Respecto a la excepción de que no sea necesario el seguro a
que se refiere el art. 19.1.c de la Ley de Ordenación de la
Edificación en el supuesto de autopromotor individual de una única
vivienda unifamiliar para uso propio (disp. adic. 2 L. 38/05.11.1999),
dice la Dirección que supone “un doble requisito: subjetivo
y objetivo, pues debe tratarse de ‘un autopromotor individual’ y,
además, de ‘una única vivienda unifamiliar para
uso propio’. [...] En la escritura de obra nueva construida o
en construcción, la exigencia del destino a uso propio, en cuanto
que es un hecho futuro quedará cumplida con la manifestación
en tal sentido, que debe realizar quien hace la declaración
de obra. Además es preciso que la licencia obtenida para la
formalización e inscripción de la declaración
de obra no resulte contradictoria con la citada manifestación,
es decir, que sea licencia municipal para vivienda unifamiliar. [...]
Siendo indiferente que se trate de primera o segunda vivienda, y aunque
se trate de una residencia meramente temporal”.
OPCIÓN DE COMPRA: CANCELACIÓN POR CADUCIDAD
R. 27.03.2000 Ref.:
43/5
«Cuando el art. 14 RH impone, entre los requisitos necesarios para que
el contrato de opción sea inscribible, que conste el plazo para su ejercicio,
estableciendo a tal fin como máximo el de cuatro años, se está refiriendo
a aquél durante el cual el optante puede ejercitar su derecho con eficacia,
que es plazo de caducidad, pero en modo alguno está señalando con
ello una duración predeterminada al asiento que lo publique [...] el mero
transcurso del plazo previsto para ejercitar la opción no permite por
sí solo cancelar el asiento en que consta.»
(Not.
Carlos Higuera Serrano contra Registro de la Propiedad de Calahorra)
(BOE 21.04.2000).
Con el
razonamiento visto, la Dirección no admite la cancelación
por petición presunta del art. 353.3 RH (al expedirse certificación
o practicarse algún asiento), aunque insinúa la posible
cancelación conforme al art. 177 RH (por el transcurso de
cinco años desde el vencimiento).
PERMUTA DE SOLAR POR PISOS
R.
23.09.99 Ref.:
41/8
Los titulares registrales de un solar lo ceden a otra persona, obligándose ésta
a entregar, en su día, determinados pisos en el edificio que el
adquirente se obliga a construir, sin garantizarse especialmente esta
obligación; después, y por deudas del cesionario, se toman
diversas anotaciones de embargo; los cedentes instan judicialmente la
resolución del contrato, y se toma de la demanda; recae sentencia
firme de resolución, que ordena la cancelación de la inscripción
a favor del cesionario, «así como la cancelación
de cualquier asiento contradictorio». La Registradora practica
la reinscripción a favor del cedente, pero no la cancelación
de las anotaciones anteriores a la de demanda. Los cedentes recurren
alegando que el contrato de «cesión» no tenía
la virtualidad de transmitir el dominio del solar, sino solo el derecho
del cesionario a hacer suyos los elementos privativos pactados. Entiende
la Dirección que «del contrato inscrito resulta que el solar
se cede en permuta, expresión ésta que, en su día,
permitió la inscripción del mismo a favor del cesionario
[...] La anotación preventiva de demanda tiene, desde el punto
de vista registral, únicamente la virtualidad de retrotraer a
su fecha la sentencia que en su día se dicte, pero, en ningún
caso, puede afectar a terceros anotantes cuya anotación sea anterior
a la fecha de aquélla».
La
clásica «permuta» del solar presente por pisos
futuros tiene el inconveniente de que todo aquél pasa a ser
propiedad del constructor y queda sujeto a la acción de sus
acreedores; máxime si la transmisión no se ha sujetado
a condición resolutoria para el caso de incumplimiento. Deben
buscarse otras fórmulas más modernas de transmisión
de solo una cuota del solar (la que en definitiva hará suya
el constructor) y garantizada con condición (ver R. 16.05.1996
y art. 13 RH, éste en redacción de RD. 1867/04.09.98.
PERMUTA
DE SOLAR POR PISOS: RESOLUCIÓN
R.
20.12.1999 Ref.:
42/4
En el supuesto de hecho «se celebra contrato de cesión de
un solar por obra futura, estableciendo en su garantía condición
resolutoria conforme a la cual si en el determinado plazo no se entregaba
al cedente la obra estipulada, se produciría la retrocesión
del solar con cuantas edificaciones hubiere en ese momento [...] transcurrido
el plazo previsto sin que se entregue la obra pactada, cedente y cesionario
otorgan escritura pública, que denominan de "resolución
de otra de permuta"; se pretende reinscribir a nombre del primitivo cedente
y cancelar las cargas posteriores impuestas por el cesionario; la Dirección
distingue:
—«Es doctrina reiterada de este centro directivo que para la cancelación
de los derechos o cargas posteriores recayentes sobre los bienes adquiridos con
condición resolutoria, una vez operada la resolución es preciso
el previo depósito o consignación de todas las cantidades que el
transmitente de los bienes hubiere recibido en contraprestación (cfr.
art. 175.6 RH) [...] con ese acuerdo de resolución entre cedente y cesionario,
no puede accederse a la cancelación de los gravámenes que puedan
recaer sobre cualquiera de los pisos integrantes del edificio construido sobre
el solar cedido.»
—«Ahora bien, nada se opone a que, sin perjuicio de la subsistencia de
tales cargas, puedan reinscribirse a favor del cedente los pisos construidos
que aún permanecen a nombre del cesionario, pues la voluntad concorde
de uno y otro a la resolución del inicial contrato de cesión, tiene
virtualidad suficiente para provocar la restitución de las prestaciones
originarias en los términos que ahora se convienen (cfr. arts. 609, 1124,
1254, 1255 y ss. y 1809 y ss. C.c.).»
Se
trata de una doctrina ya sentada en anterior resolución. La
R. 05.04.90 trató de una permuta de solar a cambio de pisos
en el edificio que debe construir en un plazo determinado el adquirente
del solar, cuya obligación se garantiza con condición
resolutoria; posteriormente es embargado el derecho del constructor;
y finalmente, antes del cumplimiento del plazo de construcción,
ambos permutantes declaran la imposibilidad de dicha construcción,
resuelven la permuta y solicitan la cancelación del embargo.
Ya dijo la Dirección que «cuando la titularidad embargada
se halla sujeta a posible resolución que consta explícitamente
en el Registro, el efectivo desenvolvimiento de ésta comportará la
extinción del embargo y consiguiente cancelación de
la anotación preventiva. Ahora bien [...] sólo la resolución
del derecho embargado que se produzca en los términos registralmente
constatados gozará de ese efecto extintivo, mas no así la
que tiene lugar anticipadamente por mut uo disenso [...] pues tal
renuncia sólo podrá operar registralmente dejando a
salvo el derecho de la persona a cuyo favor se practicó la
anotación de embargo».
PRINCIPIO
DE TRACTO SUCESIVO: INSCRITAS A NOMBRE DE DISTINTOS TITULARES PORCIONES
DE UN LOCAL, NO PUEDE MODIFICARSE SIN CONSENTIMIENTO DE TODOS
R. 13.06.2007 Ref.:
71/87
Se trata de una «escritura por la que una promotora inmobiliaria
segrega de un local en propiedad horizontal una porción, que pasa
a formar finca independiente». Pero, «inscritos en el Registro
varios títulos traslativos de porciones indivisas de un local,
no puede inscribirse un documento, aunque sea de anterior fecha, que
afecta a los derechos inscritos, sin consentimiento de sus titulares
(cfr. art. 17 LH)».
Es una mera aplicación del principio de tracto sucesivo registral,
similar a la que impide al promotor hacer los estatutos de la propiedad
horizontal una vez que ha vendido (aunque sea en documento privado) alguno
de los departamentos. Así se ha entendido en muchas resoluciones
anteriores: R. 16.01.1990, R. 26.04.1996, R. 19.02.1999, R. 24.09.2001,
R. 14.05.2002 (No puede rectificarse la propiedad horizontal por el promotor
después de vender algún elemento); R. 27.06.1995 (No puede
rectificarse un local garaje por el constructor sin el titular registral
de una parte indivisa); R. 11.10.2001 (La creación de nuevos elementos
requiere consentimiento de todos los propietarios); R. 11.10.2000 (La
declaración de nulidad del régimen requiere intervención
de todos los propietarios); R. 05.03.2001 (No pueden inscribirse unos
estatutos antiguos sin consentimiento de los propietarios actuales);
R. 16.05.2002 (Los estatutos no inscritos no vinculan a propietarios
posteriores). Aunque también se ha reconocido la licitud del apoderamiento
estatutario al promotor para hacer modificaciones (R. 20.02.2001).
PROPIEDAD
HORIZONTAL: DERECHO DE VUELO
R.
24.03.2000 Ref.:
43/4
Se considera inscribible la división de un local por construcción
de una entreplanta, puesto que los estatutos de la propiedad horizontal
autorizan las segregaciones y divisiones de los elementos privativos
y se cuenta con autorización de la autoridad urbanística;
pero no la asignación de nuevas cuotas a todos los elementos de
la finca hecha exclusivamente por los propietarios del local dividido;
porque, aunque tienen inscrito a su favor un derecho de vuelo, «lo único
que resulta de los estatutos es la forma en que se fijarán las
cuotas, pero no quién las fijará, como consecuencia de
lo cual, no se podrán alterar todas las cuotas sin contar con
el consentimiento del dueño del elemento privativo número
1, o con la resolución judicial pertinente».
Parece
que, frente a opiniones contrarias que periódicamente aparecen,
la Dirección no encuentra obstáculo en que los estatutos
de la propiedad horizontal puedan autorizar a los propietarios para
hacer divisiones y segregaciones en los elementos privativos sin
necesidad de previo acuerdo de la junta; y que, según la misma
Dirección, esa autorización permite también
construir una entreplanta en los locales.
Y también admite la Dirección la previsión estatutaria
de un derecho de vuelo y de la forma en que se fijarán las nuevas
cuotas. Si se trata de una división o segregación «normales»,
el art. 8 LPH dice que la fijación de las nuevas cuotas de los
pisos reformados se hará sin alteración de las cuotas de
los restantes.
Pero
en el derecho de vuelo se impone una redistribución de cuotas
en el edificio (pues no puede dejarse sin cuota alguna a los nuevos
pisos construidos); y en la división por entreplanta no parece
estrictamente necesaria, según el art. 8 LPH, aunque podría
preverse en la regulación estatutaria para cumplirse así el
art. 5 LPH, según el cual para la fijación de las cuotas
se tomará como base la superficie útil de cada piso
o local en relación con el total del inmueble, entre otras
circunstancias.
El «derecho de vuelo» lo regula el art. 16.2 RH (reformado
por RD. 1867/04.09.98), distinguiendo el derecho de elevar y el de realizar
construcciones bajo el suelo, ambos distintos del derecho de superficie,
y suponiendo su constitución por reserva del propietario en caso
de enajenación de todo o parte de la finca, o por transmisión
a un tercero; éstos parecen, pues, los dos caminos para dar nacimiento
al derecho. Otras formas no son totalmente correctas: así, la
reserva en los estatutos de la propiedad horizontal del inmueble puede
ser una manera de dar notoriedad al derecho, pero no una forma idónea
de constituirlo, ya que la junta de propietarios, por la vía de
modificación de los estatutos, podría enervar el derecho
supuestamente reservado por el constructor; tampoco es recomendable convertir
el derecho de elevación en uno de los elementos privativos de
la propiedad horizontal, con asignación de número y de
cuota, puesto que no es piso ni local con salida independiente, ni finca
independiente, ni tiene por qué contribuir a los gastos ni disfrutar
de los elementos comunes.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: EMBARGO DE UN PISO POR DEUDAS DE LA COMUNIDAD
R.
22.03.2000 Ref.:
43/4
«El único problema planteado en el presente recurso radica en dilucidar
si puede anotarse, en ejecución de sentencia de reclamación de
cantidad contra una Comunidad de Propietarios en régimen de propiedad
horizontal, el embargo trabado sobre un piso cuyo propietario no consta haya
tomado parte en el procedimiento». La Dirección concluye: «El
principio de tracto sucesivo exige para inscribir cualquier acto, bien que éste
sea otorgado por el titular registral, bien que sea dictado por la autoridad
en el correspondiente juicio o expediente en el que haya tenido intervención
Personal y directa el titular registral (y, en los casos procedentes, el cónyuge).
Así se impide que el titular registral sufra en el Registro las consecuencias
de una indefensión procesal».
La
solución del caso no podía ser sino negativa, porque
una cosa es la responsabilidad del piso, que no se discute, y otra
la posibilidad de embargarlo sin conocimiento del titular; aparece
una vez más la exigencia del principio de tracto sucesivo
del art. 20 LH, al servicio del principio de amparo judicial del
art. 24 CE.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS HAN DE TENER SALIDA DIRECTA
A ELEMENTO COMÚN O VÍA PÚBLICA
R. 03.07.2000 Ref.:
44/7
«La
constitución del régimen de propiedad horizontal, en
cuanto modo de división de una cosa común (cfr. arts.
396 C.c. y 3 LPH), exige que para el adecuado goce de las partes privativas
no se precise el uso de otros elementos privativos. El legislador materializa
esta exigencia de salida, bien directa a la vía pública,
bien indirecta a un elemento común. Alega el Notario recurrente
que puede constituirse el régimen cuando un elemento privativo
tiene salida a la vía pública, mediante una servidumbre
de paso por un predio colindante, y, aunque ello fuera cierto, en el
presente supuesto no se constituye dicha servidumbre, por lo que no
es preciso entrar en dicha cuestión».
El tema estaba ya resuelto en R. 12.11.1997, que rechazó también
la salida a través de servidumbre en un caso en que esa servidumbre
sí estaba constituida (ver esa resolución y su comentario).
PROPIEDAD
HORIZONTAL: ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: FALTA DE CARÁCTER
REAL DE LA ACCIÓN
R. 04.04.2000 Ref.:
44/6
«El objeto de este recurso es dilucidar si procede la anotación
preventiva de una demanda en contra el titular de un elemento privativo de un
edificio en régimen de propiedad horizontal en cuyo suplico se solicita
la reposición de determinados elementos comunes a su estado originario,
la retirada de la fachada de los aparatos de aire acondicionado y la reposición
del 'shunt'
a su uso originario de ventilación, clausurando su utilización
como chimenea, obras cuya realización no ha tenido transcendencia
registral, así como la condena a determinada indemnización.
Si bien es cierto que la doctrina científica y la de esta Dirección
General han interpretado el art. 42.1 LH en el sentido de que tienen
cabida en él todas las demandas que, de prosperar, producirían
una alteración registral, ello no ocurre en el presente supuesto,
en el cual no tendría relevancia alguna en el Registro la estimación
de la pretensión.»
La regla
sobre la procedencia de una anotación de demanda es sencilla:
se puede anotar una demanda si la sentencia que en su día
la acoja se pudiera inscribir; y no se puede en caso contrario; la
regla guarda conexión con la finalidad de la anotación
preventiva de demanda, que es sólo la de preparar un rango
registral para que en su día pueda inscribirse la sentencia
con efectos como si se hubiera inscrito el mismo día y a la
misma hora en que se presentó la demanda en el Registro. (Esa
es la razón por la que hemos criticado en estas páginas
la anotación preventiva de reclamación de cantidad).
PROPIEDAD HORIZONTAL: LA DIVISIÓN DE LOCALES REQUIERE ACUERDO UNÁNIME
DE LA COMUNIDAD, NO DE LA ESCALERA.
R. 21.09.2000 Ref.:
45/6
En un edificio en régimen de propiedad horizontal se dividen dos
locales con acuerdo unánime de los dueños de los pisos
de varias escaleras, pero con la oposición de los de una de ellas.
Dice la Dirección: «El recurso no puede estimarse. La alegación
del recurrente de que se trata de distintas propiedades horizontales,
pues cada escalera funciona con sus propias juntas y órganos corporativos,
es algo cuya alegación es inocua en el estrecho campo del recurso
gubernativo,
en donde, en todo caso, hay que
atender a la configuración registral, de la cual deriva, mientras
no se modifique, la existencia de una sola comunidad».
La situación de hecho que motiva esta resolución es bastante
frecuente: funcionan comunidades de escaleras o de garajes que no están
constituidas como tales. La Dirección ha reconocido estas situaciones
extrarregistrales a los solos efectos de permitirles legalizar sus libros
de actas en el Registro de la Propiedad (ver R. 20.04.1999 y R. 29.11.1999
frente a una primera negativa en R. 15.11.1994); pero la inscripción
de sus acuerdos rompería el tracto sucesivo, entre otros muchos
principios registrales.
PROPIEDAD HORIZONTAL: EL DERECHO DE VUELO DEBE CONSTITUIRSE CON
FIJACIÓN DE PLAZO. PUEDE CONSTITUIRSE DERECHO DE VUELO DE
UNA SEGUNDA PLANTA AUNQUE NO ESTE CONSTRUIDA
LA PRIMERA.
R. 26.09.2000 Ref.:
45/6
Los
dueños de una casa de una planta donan a un hijo el derecho de
edificar una primera planta y a otro hijo, el de edificar una segunda:
• El
primer defecto de la nota registral se refiere a la «no especificación
del plazo en el que deben realizarse las obras autorizadas por el
derecho de vuelo concedido». Y la Dirección confirma
ese defecto diciendo que «aunque ciertamente tal determinación
no figura en el art. 16.2 RH vigente al tiempo de formularse la calificación
impugnada, resulta sustancial tanto para una perfecta delimitación
del derecho real que se constituye (cfr. art. 9 LH) como por la necesidad
de observar y respetar las normas estructurales del estatuto jurídico
de los bienes, entre ellas, la exclusión, cuando no haya causa
que lo justifique, de gravámenes perpetuos e irredimibles
(arts. 781, 785, 400, 515, 640 C.c.).
• El
segundo de los defectos consiste en «depender la donación
del derecho de vuelo sobre la segunda planta del arbitrio del titular
del derecho de vuelo sobre la primera (art. 1256 C.c.)». En éste,
la Dirección dice que no puede ser mantenido: Porque hay «una
donación, la del derecho de vuelo relativo a la segunda planta,
actual e incondicionada, que produce sus efectos desde el momento
mismo de su otorgamiento [...] Otra cosa es que el ejercicio de tal
derecho, esto es, la realización de la edificación
autorizada, no sea viable sino al tiempo o después de la construcción
de la primera planta [...] Adviértase además que la
condición cuyo cumplimiento depende de la voluntad de un tercero
no anula la obligación sino que ésta producirá sus
efectos con arreglo a lo previsto en el Código civil (cfr.
su art. 1115)».
La duración
del derecho de vuelo y la frustrada limitación reglamentaria
de diez años se tratan en comentarios a la R. 24.03.2000.
En cuanto al derecho de vuelo de una segunda planta sin estar construida
la primera, el supuesto y su posibilidad recuerdan la construcción
en propiedad horizontal, en la que cada comunero compra una cuota
de solar con derecho a la construcción de un piso determinado,
que no se puede construir sin que lo esté el piso inferior;
ver la R. 19.04.1988.
PROPIEDAD HORIZONTAL: LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS DEBEN TENER ACCESO
A LA VÍA PÚBLICA
R. 05.10.2000 Ref.:
45/6
Son
elementos comunes los no caracterizados como privativos.
Con
relación de una escritura de propiedad horizontal trata dos
cuestiones:
• El
Registrador había denegado la inscripción porque no
resulta la existencia de elementos comunes, sin lo que no existe
el régimen de división en propiedad horizontal, sino
simple división material del inmueble. Dice la Dirección
que «la misma constitución del régimen de propiedad
horizontal implica que serán elementos comunes aquellos que
no sean caracterizados como privativos, y, además, a mayor
abundamiento, se revela la existencia de tales elementos comunes
por el solo hecho de que uno de dichos elementos privativos se apoya
en otro, sin que se establezca una servidumbre u otro derecho real
que configure tal situación».
• Sobre
la salida de los elementos privativos, dice que «si los elementos
privativos uno y dos tienen su acceso desde la calle mediante faja
de terreno perteneciente al departamento número tres, no se
cumplen las exigencias legales establecidas, ni siquiera mediante
la constitución de servidumbre, para que el elemento privativo
pueda tener un acceso propio».
Debe
compararse esta resolución con las R. 12.11.1997 y R. 03.07.2000
y ver sus comentarios: Allí se decía que esa posibilidad
de sa-lida por servidumbre constituida al efecto sobre otro elemento
privativo, dependía, o debía depender, de la naturaleza
de las fincas; y se señalaba la enorme diferencia entre la
servidumbre sobre una vivienda habitada y la servidumbre sobre una
rampa de garaje o una galería comercial.
Ahora
la Dirección parece proclive a la servidumbre sobre una faja
de terreno perteneciente a un elemento privativo (aunque en el caso
concreto la servidumbre no se había constituido).
PROPIEDAD
HORIZONTAL: LA DECLARACIÓN DE NULIDAD DEL RÉGIMEN REQUIERE
INTERVENCIÓN DE TODOS LOS PROPIETARIOS.
R. 11.10.2000 Ref.:
45/7
«En
el Registro figura inscrito un edificio en régimen de propiedad
horizontal, y existen, sobre distintos pisos, inscripciones de venta
y distintas anotaciones; como consecuencia de la correspondiente demanda
que se dirige contra la otorgante del régimen, contra algunos
propietarios y, por edictos, contra cualquier otra persona perjudicada,
se declara por sentencia la nulidad de la constitución en régimen
de propiedad horizontal y la de los estatutos, ordenándose al
Registrador la cancelación del correspondiente asiento, así como
la de las demás inscripciones posteriores. Recurrida en casación
la sentencia, el Tribunal Supremo declara no haber lugar a la misma;
el Registrador deniega por no haber sido demandados todos los titulares
registrales afectados.»
La Dirección
resuelve: «El recurso no puede estimarse. Aunque una sentencia
sea firme, la relatividad de la cosa juzgada y la proscripción
de la indefensión consagrada en el art. 24 CE, impiden que
la misma pueda producir en el Registro la cancelación de asientos
que afectan a personas que no han sido demandadas, sin que, como
dice el auto impugnado, el llamamiento generalizado pueda hacer válida
la falta de aquellos llamamientos concretos que deban hacerse a personas
perfectamente identificables, incluso a través del propio
Registro, personas, además, como indica la sentencia del Tribunal
Supremo que declaró no haber lugar a la casación, a
las que son aplicables los arts. 34 y 38 LH, la nulidad de cuyos
títulos adquisitivos, ni se ha declarado ni pedido».
La solución
de la Dirección era indudable y muchas veces repetida: no
puede inscribirse la sentencia si el procedimiento no se ha dirigido
contra el titular registral; además, en materia de propiedad
horizontal, si se demanda, como se debió demandar, a los distintos
propietarios, es urgente la anotación preventiva de demanda,
dada la gran probabilidad de que aparezcan otros nuevos, por transmisiones
voluntarias o por causa de muerte, a los que, sin aquella anotación,
no afectaría la sentencia.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: ANOTACIÓN POR GASTOS DE COMUNIDAD
R. 04.01.2000 Ref.:
42/6
La Dirección distingue de nuevo entre los dos aspectos de la anotación
preventiva de demanda por los gastos de comunidad en propiedad horizontal:
—«Tratándose la afección por las cantidades adeudadas a la
comunidad de propietarios de una preferencia que opera como una carga tácita,
incluso en perjuicio de propietarios posteriores, para evitar que el límite
temporal de las cantidades garantizadas con la afección operara extinguiendo
las mismas durante la tramitación del procedimiento declarativo en que
las cantidades se reclamaren, y, teniendo en cuenta que dicha afección
tiene carácter real, puede anotarse la demanda en que dichas cantidades
se exigen, ya que, mientras tanto, se carece de título para hacer constar
la afección en el Registro, y, en consecuencia, convertir en expresa la
carga tácita existente.»
—«Lo que no puede pretenderse es la constatación registral de dicha
preferencia, pues iría en perjuicio de un tercero —el acreedor hipotecario— que
no ha sido parte en el procedimiento, por lo que se daría una situación
de indefensión proscrita por el art. 24 CE.»
También
se trata de una doctrina reiterada por la Dirección, en cuanto
a la ineficacia de las preferencias respecto a terceros que no han
sido parte en el procedimiento que las declara (ver R. 03.04.98,
R. 05.05.98, R. 12.11.98 y R. 07.05.99).
PROPIEDAD
HORIZONTAL: LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS PARA GARAJE
R. 29.11.1999 Ref.:
42/4
«El Registrador deniega el diligenciado de un libro de actas correspondiente
a acuerdos de los propietarios de un local garaje, ubicado en un determinado
edificio dividido en régimen de propiedad horizontal porque en el título
constitutivo no aparece creada la subcomunidad ni previsto estatutariamente un órgano
colectivo especial para los intereses específicos del citado local [...]
El defecto en este caso no puede ser confirmado. La configuración jurídica
que el titular registral promotor del edificio ha otorgado al local destinado
a garaje al venderlo por partes indivisas con atribución a cada una de
ellas del uso y disfrute exclusivo de una determinada plaza con apertura de los
correspondientes folios independientes, equivale a la creación de una
subcomunidad.»
Se plantea
de nuevo la confrontación entre el primitivo criterio de la
propia Dirección en R. 15.11.94, de que es posible diligenciar
un libro especial para subcomunidades dentro de una propiedad horizontal,
pero para eso es preciso que esa propiedad separada se halle constituida
a su vez en propiedad horizontal, o que se trate de una comunidad
parcial de intereses con un órgano colectivo especial permanente;
y el de la posterior R. 20.04.99, que implantó definitivamente
el criterio contrario, más permisivo, pero menos seguro.
PROPIEDAD
HORIZONTAL: LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS PARA MANCOMUNIDAD
DE UN PROYECTO DE COMPENSACIÓN
R. 30.11.1999 Ref.:
42/4
Se admite la legalización de un libro de actas para una mancomunidad
de nueva creación sobre los espacios libres privados resultantes
en el proyecto de compensación de un determinado polígono,
constituidos como una «supracomunidad para darle un mejor destino
y conservación», porque «existe una situación
de comunidad que si no es completamente idéntica a la que recae
sobre los elementos comunes de un edificio, es merecedora de la aplicación
analógica del art. 19 LPH y por tanto del art. 415 RH, lo que
conduce a la procedencia de la legalización del libro de actas
de la junta de la supracomunidad constituida».
Otra
vez el criterio amplio y permisivo de la R. 20.04.99 y demás
posteriores.
PROPIEDAD HORIZONTAL: LICITUD DEL APODERAMIENTO ESTATUTARIO AL
PROMOTOR PARA MODIFICACIONES
R. 20.02.2001 Ref.:
46/52
«Como
señaló la R. 07.04.1970, los adquirentes de pisos o locales
pueden conferir al transmitente o a cualquier otra persona los apoderamientos
que estimen oportunos, e incluirlos en los estatutos, para cualquier
actuación no prohibida por las normas vigentes; entre ellas,
y sin perder de vista la adecuada ponderación de los intereses
|
