ACCIÓN REIVINDICATORIA DE UN COMUNERO SOBRE ELEMENTOS COMUNES

(S. Sala 1ª T.S. de 21 de junio de 1999; recurso casación 3270/94.) Ref.: 40/43
No procede esta acción en cuanto la comunidad no le ha despojado de nada de lo que adquirió.

ACCIÓN DE DIVISIÓN DE LA COSA COMÚN

(S. Sala 1ª T.S. 4-7-2003, en el recurso 3537/1997). Ref.: 56/53
No existe abuso de derecho por el ejercicio de la acción de división de cosa común.

ACCIÓN DE NULIDAD DE DIVISIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

(Sentencia Sala 1ª TS de 27-1-2006). Ref.: 67/77
En la petición de nulidad de la declaración de obra nueva y división de propiedad horizontal y declaración de ilegalidad de una rampa, es preciso demandar a todos los titulares de derechos integrantes de dicha propiedad, por ser aplicable la excepción de litisconsorcio pasivo necesario.

ACTIO COMMUNI DIVIDUNDO

(Sentencia Sala 1ª T.S. de 28 de mayo 2004, en el recurso de casación 2171/1998). Ref.: 61/52
La actio communi dividundo no procede respecto a una cosa que forma parte de una comunidad hereditaria.

ACTIVIDADES PROHIBIDAS

(S. Sala 1ª T.S. 30 septiembre 2004, en el recurso 1587/1998). Ref.: 63/57
Si en los estatutos se establece una prohibición en relación a la instalación de locales comerciales en determinadas plantas del edificio, y en la planta bajos y en la primera si, no es posible establecer una clínica médica en la vivienda sita en la planta tercera de dicho inmueble.

ACUERDO DE JUNTA DE PROPIETARIOS SOBRE CONSTRUCCIÓN DE UNA PISCINA Y UNA ZONA INFANTIL EN UNA ZONA VERDE

(Sentencia 29-11-2005, Secc. 19, A.p. Barcelona). Ref.: 69/66
Aunque es cierto que la construcción supone una afección de un elemento común, el acuerdo de la comunidad por las tres quintas partes del total de propietarios que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, no es nulo, porque las circunstancias que concurren en la comunidad, la climatología de la zona, la composición de las familias que allí habitan; las dimensiones de la zona afectada, los beneficios derivados del uso de una piscina y una zona infantil, resultan mas que convenientes para la comunidad, satisface su interés general y no implica un perjuicio relevante para el propietario disidente, además que mor del art. 11 de la LPH en modo alguno supondrá la obligación de los disidentes de tales instalaciones sin perjuicio de que, si lo desean, en cualquier tiempo pueden participar de las ventajas de la innovación abonando los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizadas mediante el correspondiente interés legal.

ACUERDOS DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS

(S. Sala 1ª T.S. de 7 de octubre de 1999; recurso casación 374/95.) Ref.: 41/41
El libro de actas de la comunidad no tiene un valor sustancial de forma, ni es el único medio de prueba legal de los acuerdos.

(Sentencia T.S. de 28 octubre de 2004, en el recurso 2989/1998). Ref.: 62/53
Los acuerdos de la Junta de propietarios contrarios a la Ley de propiedad horizontal o a los estatutos de la Comunidad pueden ser anulables pero no radicalmente nulos.

ACUERDOS DE JUNTA DE PROPIETARIOS RATIFICADOS POR OTRAS POSTERIORES

(Sentencia de la Sala 1 T.S. de 7 de marzo 2002, en el recurso 3142/1996). Ref.: 51/53
La jurisprudencia de esta Sala posterior a las sentencias que se citan pero en cualquier caso referida al texto de la LPH anterior a su reforma de 1999, se definió claramente considerando anulables los acuerdos que entrañasen “infracción de algún precepto de la LPH o de los Estatutos de la Comunidad, quedando reservada la más grave calificación de nulidad radical o absoluta solamente para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquiera otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o al orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho conforme al párrafo 3º del artículo 6 del C.c. Por lo que resulta improcedente el acuerdo adoptado en una primera Junta convocada sin las formalidades legales, si fue ratificado en Juntas posteriores.

ACUERDO DE JUNTA DE PROPIETARIOS APROBANDO UNOS ESTATUTOS EN LOS QUE SE ESTABLECÍA LA PROHIBICIÓN DE DESTINAR LOS LOCALES DEL EDIFICIO A SALAS DE FIESTAS, SALAS DE JUEGO O BARAS, Y EN GENERAL, A CUALQUIER OTRO USO QUE PUEDA PERTURBAR LA TRANQUILIDAD DE LOS MORADORES

(S. Sala 1ª T.S. 14 diciembre 2001; recurso 2382/1996). Ref.: 50/51
Si en la Junta convocada al efecto se dejó de citar a un propietario, el acuerdo es radicalmente nulo, no quedando, por tanto, sometido al plazo de caducidad que para el ejercicio de la acción impugnatoria establece el artículo 16 de la Ley de propiedad horizontal antes de la reforma de 1999.

ACUERDOS DE PROPIETARIOS: REQUISITOS DE VALIDEZ

(Dirección General de los Registros y del Notariado, Resolución de 5 Jul. 2005). Ref.: 66/60
En materia de propiedad horizontal debe distinguirse entre los acuerdos que tiene el carácter de actos colectivos, los cuales no se imputan a cada propietario singularmente, sino a la junta como órgano, y aquellos otros actos que por afectar al contenido esencial del derecho de dominio requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público -mediante una adecuada interpretación de los arts. 3, 8 y 18.2 LPH-. Ciertamente, en este último caso, no podría inscribirse la modificación estatutaria pretendida si no se ha otorgado uti singuli por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos, por imperativo del art. 20 LH. Pero la modificación estatutaria es un acto de la junta como órgano colectivo de la comunidad, que ha de adoptarse por unanimidad de los propietarios en los términos previstos en la norma primera del art. 17 LPH, y por ello el defecto aducido por el registrador para suspender la inscripción del acuerdo de aprobación de unos nuevos estatutos -falta de constancia de los nombres y apellidos de los propietarios presentes y notificados al efecto de comprobar si son los mismos titulares registrales- no puede ser mantenido, toda vez que la calificación, en este tipo de acuerdos no puede extenderse a los requisitos que derivarían del principio de tracto sucesivo, los cuales no son exigibles al no tratarse de un acto individual de cada uno de los propietarios.

ACUERDOS NULOS

(S. Sala 1ª T.S. 17 junio 2002, en el recurso 3916/1996). Ref.: 54/52
Los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la Ley de propiedad horizontal o de los estatutos pueden ser subsanados por el plazo del mes previsto por la norma 4 del artículo 16 de dicha Ley antes de la reforma de 1999, y ello aunque se exija para adoptarlos la unanimidad.

ACUERDO SOBRE OBRAS QUE ALTERAN ELEMENTOS COMUNES

(S. Sala 1ª T.S. de 22-5-2003, en el recurso de casación 3804/1999). Ref.: 56/53
El hecho de que entre los copropietarios hubiese habido conversaciones previas a la celebración de la junta en las cuales se conformó una opinión contraria a la autorización de las obras, no afecta ni a las competencias de la Junta de Propietarios recogidas en el art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal ni supone infracción alguna de las normas reguladoras de la convocatoria del art. 15 de dicha Ley.

ADMINISTRADOR

(S. Sala 1ª T.S. de 14 octubre 2002, en el recurso 649/1997). Ref.: 53/56
Es válido el acuerdo de remoción del Administrador en Junta extraordinaria aunque no consten nominalmente los propietarios que votaron a favor sino solamente los que votaron en contra.

ANOTACIÓN PREVENTIVA EN MATERIAS EN QUE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS TIENE CAPACIDAD PROCESAL

(Dirección General de los Registros y del Notariado, Resolución de 25 May. 2005). Ref.: 66/60
La Comunidad de propietarios carece de personalidad jurídica, lo cual, si bien no impide que en algunos asientos -como la anotación preventiva en materias en que la comunidad tiene reconocida capacidad procesal- tal comunidad pueda ser titular registral, no es posible que, sin tal personalidad pueda ser propietaria de un bien y, por ende, pueda ser titular registral del asiento de inscripción correspondiente.

ANUNCIOS O CARTELES EN FACHADAS

(Sentencia Sala 1ª T.S. de 6-4-2006; en el recurso 2695/1999). Ref.: 68/74
En tanto no se produzca perjuicio a los demás propietarios o se altere el aspecto arquitectónico del edificio, no se puede prohibir a los propietarios de los locales de negocio, bien sea a ellos mismos o a sus arrendatarios, el uso de los elementos comunes, siempre que la colocación de rótulo o carteles no exceda de los parámetros exteriores del local. El acuerdo comunitario que aprobó el pago de un canon por el uso de esta forma de los elementos comunes supone una limitación injustificada de los derechos del copropietario de locales comerciales adecuados a los usos sociales y del comercio.

APERTURA DE PUERTA PARA DAR SALIDA A UN PISO

(S. 24 octubre 2002, en el recurso 1189/1997). Ref.: 54/52
Si la sentencia condena a la apertura de una puerta para dar salida de un piso a un elemento común, por ser ello imprescindible, ya que sin ello ni puede haber entrega de la posesión a la entidad vendedora esta obra no supone una infracción de los preceptos de la Ley de propiedad horizontal, ni el artículo 11 de la misma en concreto.

ARRENDAMIENTO COMO VIVIENDA DE LA CONSTRUCCIÓN EXISTENTE EN LA CUBIERTA DEL EDIFICIO QUE ANTES ESTABA DESTINADA COMO TAL POR EL PORTERO

(Sentencia 24 enero de 2005, Sección 16ª, A.p. Barcelona; R.J.C. 2005, II, p. 77). Ref.: 63/59
Aunque sea cierto que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 7.1 de la LPH no es preciso la unanimidad tanto para la supresión del servicio de portería como para arrendar la antigua vivienda del portero, no es menos cierto, que tal acuerdo sería nulo si tal construcción carece de cédula de habitabilidad. Siendo el plazo para ejercitar la acción impugnatoria el de un año.

BIENES DE UNA HERENCIA

(Sentencia 17-12-2002 Sala 1ª en el recurso casación 1484/1997). Ref.: 56/53
Cualquiera que sea el título de posesión de los bienes de la herencia, los interesados están en la obligación ineludible de dar cuenta a los demás partícipes de los productos de dichos bienes.

CAMBIO DE CONFIGURACIÓN O ESTADO EXTERIOR DEL EDIFICIO

(Sentencia 13-6-2005, Secc. 11ª A.p. Barcelona; R.J.C. 2005, p. 1082). Ref.: 68/75
La L.P.H. al referirse a la prohibición de obra que alteren la configuración o estado exterior del edificio, art. 7 atribuye a los copropietarios el derecho a que este mantenga una determinada imagen. Por lo que supone una prohibición de dicho artículo si la obra realizada en la terraza aumentó el volumen del edificio añadiendo una estructura habitable.

CESIÓN

(Sentencia 13 septiembre 2004, Sección 4ª A.p. Barcelona; R.J.C. 2004, I, p. 43). Ref.: 62/54
El propietario que cedió la vivienda a su hija y al esposo de esta puede reclamar la devolución, no pudiendo haber usucapión del derecho de uso y disfrute por cuanto la posesión es inepta para usucapir al ser meramente consentido.

COMUNIDAD PROINDIVISO

(S. Sala 1ª T.S. de 18 de diciembre de 2000; recurso casación 3541/95.) Ref.: 46/60
Existe una comunidad proindiviso si la vivienda familiar fue comprada a plazos por uno de los cónyuges en estado de soltero, pero se pagó en parte con dinero ganancial.

COMUNIDAD DE BIENES

(S. Sala 1ª T.S. 22 julio 2002, en el recurso 591/1997). Ref.: 53/57
La circunstancia de que la división material de la vivienda comporte cuantiosos gastos para su realización, obligando a los comuneros a permanecer en la indivisión en contra de su manifestada voluntad de salir de esa situación por razones económicas dando lugar a una situación de indivisibilidad jurídica es de aplicación el criterio mantenido en sentencia de 19 de junio de 2000 según la cual “del mismo modo que si se ha peticionado la división material, y la cosa es indivisible, el juzgador debe acordar la venta en pública subasta, de conformidad con lo establecido en el artículo 404 del C.c., sin que ello implique incongruencia.

(S. Sala 1ª T.S. 9 octubre 2002, en el recurso 1035/1997).
No hay precepto alguno legal en la regulación de la comunidad de bienes que permita a la autoridad judicial la alteración de las cuotas de los partícipes a la hora de la división mediante la venta de la finca. Por lo que el reparto del precio que se obtenga ha de obedecer necesariamente a aquellas cuotas.

COMPETENCIA DE LA JURISDICCIÓN CIVIL

(Sentencia T.S. de 10 noviembre 2004, en el recurso 1680/1998). Ref.: 62/52
La jurisdicción civil es competente para decidir sobre el cumplimiento de obligaciones de un Ayuntamiento como miembro de una Comunidad de propietarios.

COMPLEJO INMOBILIARIO

(Sentencia 18-3-2005, Sala 1ª). Ref.: 64/53
Al no contenerse en la escritura pública los estatutos que habrían de regir la propiedad horizontal constituida, sino una remisión al régimen legal de la Ley 21 de julio de 1960, ni haberse aportado a los autos los de la Comunidad demandada ni los de la que pretenden su reconocimiento y declaración de existencia, como tampoco los que regirían esa pretendida Comunidad en que estarían integradas una y otra, de los términos de las distintas cláusulas del título constitutivo no puede deducirse, como pretende la recurrente, la existencia de esas tres Comunidades distintas. Nada se opone a que una comunicación sujeta al régimen de la propiedad horizontal esté constituida por dos edificios, así sentencias de 25 de mayo de 1992 y 2 de febrero de 1994, y que, para cada uno de ellos el total de su contribución a los gastos comunes, se distribuya internamente en cuotas porcentuales, como sucede en este caso, en el que hay un solo título constitutivo que engloba los dos edificios.

(R.D.G.R. y N 5-1-2006). Ref.: 67/77
No cabe entender que ante la presencia de una comunidad ordinaria, la constitución de un conjunto urbanístico es un acto de administración, cuya adopción requiere la mayoría, siendo necesario el consentimiento de todos los titulares de las diferentes parcelas, pues, locales o cuotas indivisas de la misma sobre las que el conjunto se constituye, siendo un acto de riguroso dominio, y por ello en el otorgamiento han de concurrir los titulares de los diferentes elementos que hayan de concurrir en la Comunidad.

COMPRAVENTA DE FINCA EN COPROPIEDAD

(S. Sala 1ª T.S. de 13 de noviembre de 2001; recurso 3496/99). Ref.: 50/51
Es ineficaz el negocio jurídico de compraventa llevado a cabo, si uno de los copropietarios no otorgó poder de representación ni ratificó la compraventa.

CONJUNTO URBANÍSTICO

(Resolución D.G.R. y N. de 5-1-2006; BOE del 13-2-2006). Ref.: 71/91
La constitución requiere la unanimidad de los propietarios.

CONTRATO COMPLEJO

(Sentencia 22 octubre 2004, sección 13ª A.p. Barcelona, R.J.D. 2005, I, p. 9). Ref.: 62/54
Constituye un contrato complejo si está integrado por un lado, por un arrendamiento de local por uso distinto del de vivienda en el que la arrendataria pretendía desarrollar la actividad de consulta veterinaria, y por otro lado, por un arrendamiento de servicios, por el que la demandada se comprometía a trabajar como dependiente en la tienda anexa a su local dedicada al comercio al por menor de artículos para animales de compañía. Siendo válido el pacto por el que la renta se compensaba con los servicios de trabajo como dependiente.

CONSTRUCCIÓN DE UNA ENTREPLANTA EN LA PLANTA BAJA DE UN EDIFICIO

(S. Sala 3ª, sección 5ª T.S. 8 de marzo de 2001; recurso 636/1996.) Ref.: 48/51
La concesión de una licencia de obras para la construcción de una entreplanta en la planta baja de un edificio es conforme al ordenamiento jurídico si se hace constar que las obras deberán efectuarse de forma que el acceso a dicha entreplanta, dedicada exclusivamente al servicio de los locales comerciales existentes en la planta baja, se haga desde éstos, y a medida que de forma espontánea vaya surgiendo la necesidad de ellos, ante las peticiones de los propietarios de dichos locales, sin que en ningún caso pueda tener un acceso directo desde un elemento común del edificio, o desde la calle, aun cuando sea desde un único local comercial-portal.

CONTRIBUCIÓN A LOS GASTOS DE LA COMUNIDAD POR EL TITULAR DE UN LOCAL QUE TIENE ENTRADA DIRECTA A LA CALLE, PROPIA E INDEPENDIENTE

(S. Sala 1ª T.S. de 14 de marzo de 2000; recurso 1724/95.) Ref.: 43/60
El artículo 9.5 de la Ley que obliga a los copropietarios a contribuir, según la cuota de participación que les corresponde, a los gastos generales para el adecuado funcionamiento del inmueble, sus servicios y demás que el precepto señala, comprende tanto los ordinarios como los extraordinarios, por lo que para excluir del pago de los mismos a un titular es preciso que conste en el título o en los estatutos tal exclusión o que exista acuerdo de Junta de propietarios adoptado por unanimidad.

CONTRIBUCIÓN A GASTOS

(S. Sala 1ª, T.S. 4 octubre 1999; en el recurso 310/1995). Ref.: 49/46
La cláusula estatutaria de exención de gastos de comunidad a favor de un determinado local, es válida, necesitando la unanimidad de los propietarios para dejarla sin efecto, siendo nulo de pleno derecho el acuerdo si se adoptase por mayoria. No siendo convalidable el adoptado por mayoria por su no impugnación dentro de plazo.

CONTRUCCIÓN DEL LOCAL EN INMUEBLE

(Sentencia Sala 1ª, T.S. de 1-3-2006). Ref.: 68/74
Es válida la construcción de un local en un inmueble comunitario si en el momento de realizarse la obra, los comuneros eran propietarios de la vivienda, ya que para adquirir el dominio no es suficiente la perfección del contrato sino que es precisa la concurrencia de la tradición.

CONSTITUCIÓN

(Resolución 19 mayo 2007, Dirección General de los Registros y del Notariado). Ref.: 72/97
Las facultades que se reservó el promotor en la escritura inicial por la que se declara la obra nueva de un edificio y se constituye el mismo en propiedad horizontal —se reserva el derecho a edificar una segunda fase sobre parle del solar no edificado, especificándose el número de plantas y de departamentos futuros y la cuantía de las cuotas de participación que corresponderían a todos los departamentos una vez realizada esa segunda obra–, por lo que suponen de excepción a la aplicación de la legislación reguladora de la propiedad horizontal, no pueden interpretarse extensivamente, por lo que habiendo condicionado el propio otorgante el ejercicio de esas facultades reservadas a que constase en el Registro de la Propiedad la iniciación de las referidas obras de la segunda fase antes del I Abr. 2006 –pues de otra forma la modificación de las cuotas de participación quedarían sin efecto alguno, manteniéndose inalterables las determinadas en la escritura inicial–, la variación en la escritura calificada –de modificación de la anterior– de esas cuotas, por lo que supone de alteración del titulo constitutivo de la propiedad horizontal, debo someterse a la exigencias que para ese tipo de modificaciones prevé su legislación especial —arts. 5, 12 y 17.1. LPH—, sin que pueda alegarse que la condición era el inicio de las obras antes de la fecha prevista, por cuanto además de no ser ésa la configuración y alcance del derecho inscrito –art. 38 LH–, las obras en cuyo inicio se pretende fundamentar el cumplimiento de la condición debieron ser en todo caso anteriores a aquéllas cuya inscripción se pretende.

CONSTITUCIÓN DE UN EDIFICIO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

(S. 1 marzo 2001 Sala 1ª T.S.; recurso 286/1996.) Ref.: 47/60
Resulta inviable la división de un edificio constituyéndolo en régimen de propiedad horizontal si los condominios lo acuerdan y sus cuotas no coinciden con las atribuibles a los pisos o locales. Siendo inviable la adjudicación de una de las tres viviendas existentes con subasta de las otras dos.

CONVOCATORIA A JUNTA

(Sentencia 13-5-2005, Secc. 16ª, A.p. Barcelona; en R.J.C. 2005, p. 1081). Ref.: 68/75
Es válida la comunicación depositada en los buzones del vestíbulo de la finca, si la lleva a cabo el conserje, una vez recibidas del Administrador. Porque el art. 9 de la L.P.H. no prohíbe ni prescribe ninguna forma concreta.

CONVOCATORIA A JUNTA DE PROPIETARIOS

(Sentencia 22-3-2006 Sala 1ª T.S.). Ref.: 68/74
La Ley no exige ninguna fórmula especial para la revisión de las citaciones escritas relativas a una Junta general. Si se cuestiona la recepción por cualquier propietario cabe demostrar la entrega mediante cualquier medio admitido en derecho, ya sea, entre otros, por el acuse de recibo de la carta, la utilización de correo certificado, la aportación de mensajería, el testimonio del Secretario de la Junta de su expedición por correo ordinario o la colocación de la convocatoria en un lugar visible de la propia finca.

COPROPIEDAD

(Sentencia Sala 1ª T.S. de 7-7-2006). Ref.: 69/63
Una finca con una casa es un todo, no son dos cosas inmuebles: el terreno y la casa, el primero divisible por ser un terreno y la segunda indivisible por ser casa destinada a vivienda; el total de ambas cosas no se puede escindir en dos, terreno y casa; es una cosa: terreno con casa y este todo no es divisible. Por lo que las sentencias de instancia infringieron los arts. 404 y 1062 CC al entender que la cosa –unidad formada por terreno y casa– era divisible y ordenar una forma de división material que, sobre ser antijurídica, no es aceptada por la copropietaria. La finca conforma un conjunto unitario e inseparable, es indivisible y debe adjudicarse a una copropietaria, compensando a la otra, venderse sin subasta y, en último término, venderse en pública subasta. En ningún caso, como hacen las sentencias de instancia, partirse físicamente como pide una copropietaria en contra de la otra.

CUBIERTA DEL INMUEBLE

(S. Sala 1ª T.S. de 8 de octubre de 1999; recurso 644/95.) Ref.: 41/41
La cubierta de un inmueble es elemento común pero cabe la existencia de pacto contrario y susceptible, pues, de desafectación.

CUOTAS DE PARTICIPACIÓN

(Sentencia T.S. 29-1-2007) Ref.: 72/97
La modificación de las cuotas de participación se puede determinar por resolución judicial.

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA. DEBE CONSTAR EL DESTINO QUE VAYA A DARSE A LA VIVIENDA

(Resolución D.G.R. y N. De 6-4-2005). Ref.: 64/53
Según la doctrina de esta Dirección General el concepto de autopromotor individual no debe llevar a interpretaciones excesivamente rigoristas, de manera que deben entenderse comprendidas en dicho concepto tanto las personas físicas como las personas jurídicas. Por otra parte, atendiendo a la interpretación literal, sistemática y teleológica de las normas, que no establecen presunción alguna sobre el destino que vaya a darse a la vivienda por el autopromotor, no cabe sino concluir que para autorizar e inscribir una escritura de declaración de obra nueva como la que ha sido objeto de la calificación recurrida deberá contener la debida referencia al uso propio a que se pretende destinar, en tanto en cuanto es ese elemento finalista el que, según la regulación legal, exime de la obligación de constituir y acreditar en ese momento la garantía debatida. A tal efecto, debe entenderse que dicho requisito queda suficientemente cumplido mediante la mera manifestación relativa a dicho destino en cuanto no sea contradicho por el contenido de la licencia municipal.

DERECHO DE ELEVACIÓN O DE VUELO

(S. Sala 1ª T.S. de 10 de mayo de 1999; recurso casación 2761/94.) Ref.: 40/43
El derecho de elevación regulado en el artículo 16 del Reglamento Hipotecario es incompatible con el régimen de propiedad horizontal establecido en el artículo 396 del c.c. y por tanto los Tribunales no pueden aplicarlo, en obediencia a lo dispuesto en el artículo 6 de la LOPJ.

DEUDAS DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

(S. 13 febrero 2001 Sala 1ª T.S.; recurso 171/96.) Ref.: 47/61
Si bien es cierto que la condena al pago de una cantidad determinada a una Comunidad de propietarios implica la condena de los copropietarios que forman parte de la misma, esa deuda sólo puede hacerse efectiva a través de la
propia comunidad ya sea directamente sobre bienes de la misma, ya sea mediante el correspondiente mecanismo de atribución de gastos y responsabilidades a los comuneros, pero para ello deberá seguirse el oportuno procedimiento sin merma alguna de las garantías de intervención y defensa de tales comuneros, que deberán ser llamados personalmente a dicho procedimiento, y no a través de órganos de representación orgánica. Por lo que no cabe proceder a la ejecución de la sentencia en su día dictada, sobre los bienes de los 39 copropietarios que forman parte de la comunidad condenada al pago, ya que los mismos no han sido demandados individualmente en el litigio seguido, y tal ejecución equivaldría a su condena sin haber sido oídos en el pleito, quedantando así los derechos de defensa y tutela judicial efectiva.

DIVISIÓN DE COSA COMÚN

(S. Sala 1ª T.S. de 27 de diciembre de 1999; recurso 1643/95.) Ref.: 42/47
Para ejercitar la acción de división de la cosa común no puede ser obstáculo que se trate de una vivienda respecto de la que el cotitular excónyuge tenga atribuido el derecho de uso por sentencia de divorcio.

(Sentencia Sala 1ª T.S. 20-10-2004). Ref.: 64/54
Estima parcialmente el TS el recurso deducido por el actor por apreciar incongruencia en el fallo de la audiencia, si bien confirma el mismo en el sentido de estimar parcialmente la demanda y acordar la división de la cosa común, con adjudicación de la misma a los demandados previo pago al actor del precio fijado. Pese a las alegaciones del recurrente, un detenido examen de la demanda conlleva a esta solución pues, planteada la división de la cosa común, la primera de las posibilidades otorgadas por el actor fue la adjudicación a los demandados “por su valor” y la segunda “la venta en pública subasta”. Admitida por los demandados la primera de ellas, no cabe que el actor ahora se desdiga y opte por la segunda so pretexto de falta de acuerdo en cuanto al precio.

(Sentencia 7-7-2006, Sala 1ª T.S.). Ref.: 68/74
Una finca es un todo formado por el terreno y la casa. Se infringen los artículos 404 y 1662 del C.c. si se entiende que la unidad formada por uno y otro era divisible y se ordena una forma de división material que no es aceptada por la copropietaria, partiendo físicamente una copropietaria en contra de la otra.

DIVISIÓN DE COSA COMÚN INTEGRANTE DE UN PATRIMONIO DE TITULARES PLURALES

(S. Sala 1ª T.S. de 12 de abril de 2000; recurso 1729/95.) Ref.: 43/60
No necesita liquidación de la sociedad de gananciales en que, como único bien, se integraba.

DIVISIÓN DE LA COMUNIDAD

(S. Sala 1ª T.S. de 17 de diciembre de 1999; recurso 1657/96.) Ref.: 43/60
Ha de demandarse a todos los comuneros si se demuestra que entre ellos no ha habido partición legalmente hecha.

DIVISIÓN DEL INMUEBLE

(S. Sala 1ª T.S. de 5 noviembre 2001, en recurso 2152/96). Ref.: 50/51
Es posible la división del edificio mediante suplemento en metálico a favor de uno de los comuneros.

DIVISIÓN DE INMUEBLE POR LOS COTITULARES

(S. Sala 1ª T.S. de 14 noviembre 2002, en el recurso 3939/99). Ref.: 54/52
Es válida esta división y adjudicación acordada por los cotitulares que recibieran el inmueble por donación de su padre.

DIVISIÓN DE UNA PLANTA EN CUATRO APARTAMENTOS O VIVIENDAS

(S. Sala 1ª T.S. de 30 de mayo de 2002, en el recurso 3836/96). Ref.: 54/52
La división de una planta en cuatro apartamentos o viviendas necesita el acuerdo de la Junta de propietarios según el artículo 8 de la Ley por suponer una alteración de elementos comunes.

DIVISIÓN LOCAL

(Sentencia 24-5-2005, Secc. 1ª A.p. Barcelona; en La Ley 9-1-2006). Ref.: 68/75
Del art. 8 L.P.H. cabe deducir que el acuerdo de la comunidad no es necesario cuando previamente haya sido establecida tal posibilidad en una norma de características estatutarias. Si se admite la viabilidad de la división, pero se niega al propietario del local resultante el acceso directo a la vía pública, único modo a través del cual el local en cuestión podrá ser susceptible de aprovechamiento independiente, no se explica como podrá ser ejercitado el derecho de división. Por ello se impone reconocer al propietario el derecho a aperturar una puerta en la fachada del inmueble que le permita el acceso directo al local puesto que, de lo contrario, la finca no puede merecer el carácter de entidad independiente y quedaría sin sentido la subdivisión efectuado.

DIVISIÓN MATERIAL DE UN DEPARTAMENTO EN PROPIEDAD HORIZONTAL

(Resolución D.G.R.N. 22-3-2007). Ref.: 71/91
El acuerdo de división material de un departamento adoptado por unanimidad de los copropietarios y acreditado por certificación, no requiere la elevación a público.

EJECUCIÓN DE URBANIZACIÓN

(Sentencia 23-2-2005 Sala 3ª, Secc. 5ª T.S.). Ref.: 64/54
Para otorgar licencia de edificación en terrenos incluidos en polígonos o unidades de actuación, antes de que adquieran la condición de solar, debe exigirse la prestación de fianza.

EJECUTIVIDAD DE LOS ACUERDOS DE LAS JUNTAS DE PROPIETARIOS

(R.D.G.R. y N. de 31-3-2005). Ref.: 64/54
El Registrador debe pasar por la presunción de validez (mientras no se anule judicialmente) de la certificación del libro de actas de la comunidad de propietarios, y sin que el hecho de que el nombramiento del secretario se hubiera efectuado en la misma sesión sea obstáculo según la ley para certificar del mismo. El mismo criterio debe seguirse con relación a las comunicaciones efectuadas por algunos propietarios, que manifiestan su oposición al acuerdo, ya que la notificación prevista en el artículo 327 de la Ley Hipotecaria a los titulares de derechos que pudieran ser perjudicados por la resolución que en su día dicte la Dirección General, tan sólo es a efectos de que puedan ejercer los recursos que estimen procedentes, pero sin que su oposición esté prevista legalmente como defecto que impida la inscripción.

EL ALTILLO COMO ELEMENTO COMÚN O PRIVATIVO

(S. Sala 1ª T. S. de 9 de junio de 1999; recurso casación 3007/94.) Ref.: 40/43
No cabe sostener que todo lo que apoye en un elemento común es también común; por lo que si el altillo se levanta dentro de una planta que ha sido transmitida a un adquirente particular, en este caso, aunque no figurase en el proyecto inicial pertenecerá a este titular ya que se encontraría dentro del espacio por él adquirido.

ELEMENTOS COMUNES

(S. 10 junio 2002, en recurso casación 3779/1996). Ref.: 53/56
No puede estimarse que el conocimiento de la realización de obras en elementos comunes y sin actividad desde que las mismas se ejecutaron hasta la iniciación del litigio, suponga un consentimiento tácito a las mismas sanador del consentimiento unánime de los copropietarios erigido por el artículo 11 de la Ley de propiedad horizontal, ya que no es posible confundir conocimiento y consentimiento.

Muro de cierre de una finca
Tiene el carácter de elemento común el muro de cierre de una finca urbana dividida en régimen de propiedad horizontal.
(Sentencia de la Sala 1ª del T.S. de 30 de enero de 2004, en el recurso 642/1998). Ref.: 60/50

(Sentencia 18 enero 2007, T.S., Sala 1ª, rec. 1698/2000). Ref.: 71/91
Cuando las fachadas presentan balcones o galerías es indudable que forman parte de la fachada misma y de la estructura del inmueble, por más que el espacio que delimitan sea privativo. Esta calificación es conforme con la disposición que de los elementos comunes hace el art. 396 CC, y demás concordantes de la LPH, antes y después de la redacción dada por L 8/1999, de 6 de abril. Las galerías del inmueble, además de ser inseparables de su fachada, hacen la función de muro delimitador de los pisos al exterior, y son, obviamente, elementos necesarios para el uso y disfrute del edificio, razón por la cual gozan de igual protección que ésta en cuanto a sus posibles modificaciones y alteraciones, por más que el espacio que delimitan sea privativo, lo que determina la responsabilidad directa de la comunidad sobre este elemento común de cierre del edificio, en lo que hace a su conservación y, en su caso, reparación o sustitución, y de quien lo disfruta en lo demás, en la forma que establezca el título constitutivo o resuelvan en forma legal los comuneros sobre el uso y disfrute de las mismas.

(Resolución D.G.R. y N. de 30-11-2006; B.O.E. de 28-12-2006). Ref.: 71/91
La desafectación y ulterior disposición de elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, ha de adoptarse por unanimidad.

(Sentencia T.S. de 30-3-2007, en el recurso 1916/2000). Ref.: 72/98
Nada se opone a que pueda producirse la desafectación de un elemento común, bien por lo dispuesto originariamente en el título constitutivo, bien por decisión de la Junta de propietarios que otorgue el uso exclusivo a alguno o algunos de los comuneros.

ESTATUTOS

(Sentencia 14 diciembre 2005, TS Sala 1ª de lo Civil, rec. 1777/1999). Ref.: 67/77
La venta de una vivienda no supone la venta de un producto u objeto vendido en régimen de monopolio y a través de un contrato absoluto de adhesión; ya que en el mercado inmobiliario se encuentran numerosísimas ocasiones de compra de inmuebles y en condiciones muy diversas. Pero ello no significa que, con carácter general, no pueda ser aplicada la L. 26/1984 de 19 Jul. (general para la defensa de consumidores y usuarios) a las cláusulas de los estatutos de propiedad horizontal cuando su contenido haya sido presupuestado por el promotor y se impone a los adquirentes de viviendas.

EXISTENCIA DE UN DEPARTAMENTO INDEPENDIENTE

(Sentencia Sala 1ª T.S. 1-2-2007). Ref.: 71/91
Determinado que el local es un departamento independiente y de la propiedad de los demandantes, que no está incluido en la escritura de obra nueva y división horizontal, y que no existe acuerdo unánime de los copropietarios para su modificación, corresponde acordar judicialmente la subsanación y rectificación de la misma por imperativo del art. 5.

EXPRESIONES DIFAMATORIAS EN UNA JUNTA DE PROPIETARIOS

(Sentencia del T.S. 1 julio 2004, en el recurso 5325/1999). Ref.: 61/52
No es posible apreciar que existió un ataque al derecho de honor si las expresiones fueron vertidas en una Junta de propietarios a la que asistió un reducido número de personas, porque no existió la “divulgación”.

FACHADA

(S. 22 de octubre de 1998 de la sección 4 A.P. Barcelona; R.G.D. 1999, p. 8262.) Ref.: 40/45
La instalación de letreros luminosos en la fachada requiere la autorización de la Junta de propietarios, no bastando al efecto la autorización administrativa.

FORMALIDADES DEL ACTA DE JUNTA

(Resolución D.G.R. y N. de 5-7-2005). Ref.: 65/61
En el acta en que conste el acuerdo de la Junta de la Comunidad sobre modificación de los estatutos es preceptivo que conste el nombre y apellidos de todos los comuneros.

GARAJE

(Sentencia de 20-12-2004, T.S.J.C.; R.J.C. 2005, V, p. 87). Ref.: 68/75
Hay que entender que existe una servidumbre de paso respecto al garaje de una finca y el colindante, aunque no se contenga en la escritura de “segregación, descripción del resto, declaración de obra nueva, división en régimen de propiedad horizontal y constitución de servidumbre”, que se ratifica en el reglamento de la Comunidad escriturado.

GASTOS. CONTRIBUCIÓN A GASTOS COMUNITARIOS

(Sentencia, Sala 1ª T.S. de 20 Oct. 2005, rec. 1327/1999). Ref.: 66/59
Todo gasto comunitario es exigible cuando se ha constatado su necesidad, lo esencial es que el mismo se haya efectuado para atender una auténtica e inaplazable necesidad. Y en tal caso, si así lo ha decidido el presidente de la comunidad de propietarios, puede y debe su importe ser repercutido entre todos los copropietarios, sin necesidad del apoyo de la Junta, que puede dar su consentimiento a posteriori. Es decir, todo gasto resulta exigible cuando es necesario, lo esencial no es que su previsión se haya hecho constar en el plan anual de ingresos y gastos aprobados, sino que se haya efectuado para atender a una auténtica e inaplazable necesidad. Y aunque lo haya efectuado el presidente motu propio, si esa necesidad es patente, puede ser repercutido en los distintos copropietarios, previa ratificación por la Junta. Y cuando no existe tal necesidad, debe entrar en juego el art. 16.4ª LPH.

GASTOS COMUNES

(Sentencia 30-6-2005, Secc. 2ª, A.p. Lleida; en R.J.C. 2005, p. 1083). Ref.: 68/75
Desde hace años la jurisprudencia ha venido a reconocer la posibilidad de establecer pactos especiales en relación a la contribución por los propietarios a los gastos generales de la finca, mediante acuerdos adoptados en juntas de propietarios siempre que los mismos no sean objeto de impugnación en tiempo y forma.
No siendo suficiente que por costumbre se lleve a cabo por partes.

(Sentencia T.S. de 28 Sep. 2006, en el rec. 2471/1999). Ref.: 69/63
El carácter necesario de la innovación y la misma imperatividad del reconocimiento y efectividad de los derechos de las personas con minusvalías, que aconseja la adopción de un régimen de mayoría cualificada en la adopción de los acuerdos que tengan la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas para facilitar el acceso y la movilidad de tales personas, se imponen sobre las previsiones estatutarias que tienen por objeto establecer la exoneración de la participación en los gastos referidos a los elementos sobre los que recaen las obras tendentes a hacer efectiva dicha finalidad y las que establecen la unanimidad para modificar la propia regulación estatutaria.

GASTOS COMUNITARIOS. REPARTO.

(Sentencia de la Sala 1ª del T.s. de 16 de noviembre de 2004, en el recurso de casación 3146/1998). Ref.: 62/52
El hecho de que durante siete u ocho años no hayan sido impugnadas las cuentas realizadas por la Administración de la Comunidad de propietarios conforme a un sistema de reparto igualitario de los gastos, en modo alguno significa la existencia de un acuerdo inequívoco de los copropietarios para modificar los estatutos, en que se establecía el sistema de coeficientes, constituyendo únicamente la tolerancia respecto a una práctica inadecuada.

GENERALIDADES

(Sentencia 3 Mayo 2007, TS, Sala Ia Civil, rec. 2377/2000). Ref.: 72/97
El Reglamento de Régimen Interior, al que se refiere el art. 6 LPH, constituye un documento para fijar unas normas de mero funcionamiento de los servicios y elementos comunes, cuya rectificación o reforma es posible verificarla por cada Junta de la comunidad, mediante su determinación en el orden del día, para concretar o modificar los sistemas de prestación de los mismos y los comportamientos exigidos a los propietarios, pero dicho instrumento no puede modificar la Ley ni los Estatutos, y carece de valor para regular la forma de contribución a los gastos comunes o sus exoneraciones, pues estas cuestiones están fuera del Reglamento y solo pueden ser reguladas en los Estatutos. Por otra parte, el art. 9.5 LPH, respecto a la contribución a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, admitía las cláusulas de exoneración, al mencionar que los desembolsos de los comuneros se efectuarán con arreglo a la cuota de participación lijada por el titulo o «a lo especialmente establecido»; cuya última pauta responde a la lógica de no satisfacer nada por servicios en los que los titulares de algunos locales carecen de la posibilidad de su disfrute, aunque es cierto que la doctrina jurisprudencial ha interpretado restrictivamente esta cláusula y obliga a compartir los gastos extraordinarios de sustitución de elementos comunes, para conservar el edificio en buen estado y con todas las instalaciones, aunque los propietarios estén exonerados de su mantenimiento.

INSTALACIÓN DE ANDAMIOS COLGANTES EN TERRAZA DE USO PRIVATIVO

(Sentencia Sala 1ª T.S. de 28 oct. 2005, rec. 892/1999). Ref.: 66/59
El art. 9.3 LPH -art. 9 c) tras la L 8/1999- establecía la obligación de cada propietario de admitir las reparaciones que fuesen necesarias de los servicios o elementos comunes situados dentro de su propio piso o local; sobre este particular, autorizada doctrina científica entiende que, en el fondo, cada propietario tiene una o varias servidumbres, como predio sirviente, en relación a la comunidad, predio dominante, aunque en el régimen de la propiedad horizontal se han venido denominando “relaciones de vecindad”. Se trata de una obligación que debe cumplirse en bien de los servicios generales, de tal manera que cuando el propietario se negaba a facilitar la entrada para poder llevar a cabo las reparaciones necesarias, el art. 9.4 -art. 9d) tras la L 8/1999- regulaba la posibilidad de que la comunidad impusiese la entrada en el domicilio, aún en contra de la postura del titular del piso o local correspondiente. El caso de autos, si bien no coincide con el tenor literal del precepto, pues no se trata de efectuar reparaciones en la vivienda de los demandados, ni se pretende constituir una servidumbre para la creación de un servicio común, sí se ajusta al espíritu y finalidad de la norma, pues debe entenderse que existe una obligación de los propietarios de consentir que su ático pueda ser utilizado, al considerarse el medio más idóneo, para la instalación de andamios colgantes en su terraza mediante los cuales se va a ejecutar una obra necesaria en beneficio de toda la comunidad, consistente en la reparación de las fachadas del edificio. Si existe la obligación de consentir la instalación de los andamios, también se puede exigir el cumplimiento del deber de permitir la entrada en el piso con esa finalidad.

INSTALACIÓN DE ASCENSOR CON BASE EN LAS DISPOSICIONES QUE RIGEN LA SUPRESIÓN DE BARRERAS ARQUITECTÓNICAS

(S. 4 de marzo de 1999, sección 11 A.p. Barcelona; R.G.D. 1999, diciembre, p. 15371.) Ref.: 42/49
Aunque la doctrina ha discutido la posibilidad de acudir al interdicto de obra nueva en los supuestos de que una obra afecta al uso de elementos comunes de un inmueble, la opinión mayoritaria se ha decantado por su admisibilidad con fundamento en el artículo 397 del c.c., que prohíbe a los condueños hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos, pero siempre que se actúe por la vía de hecho, lo que no ocurre, aunque sea cierto que la Junta de propietarios acordase no autorizar las obras para la instalación de dicho ascensor, por no reunir el quórum necesario, si la autorización para la instalación en atención a que por lo menos existen tres personas declaradas oficialmente incapacitadas, afectas de gran minusvalía, la llevó a cabo el Departamento de Bienestar Social de la Generalitat, facultado para ello por el artículo 36 de la Ley 24/91 de 29 de noviembre sobre regulación de viviendas.

INSTALACIÓN DE UN ASCENSOR POR ACUERDO DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS

(Sentencia 24 de enero 2005, Sección 1ª A.p. Barcelona, en R.J.C. 2005, II, 73).
Ref.: 63/59
Si está instalación origina perjuicios al titular de los bajos, procede la indemnización de los mismos.

INSTALACIÓN DE UN TUBO DE SALIDA DE HUMOS Y GASES EN EL PATIO CENTRAL DEL EDIFICIO

(Sentencia 13-1-2005 T.S.J.C.; en R.J.C. 2005, V, p. 89). Ref.: 68/75
Cuando el copropietario pretenda un uso de los elementos comunes que altera de forma importante la configuración del edificio y suponga una carga calificable como una servidumbre, es preciso el acuerdo unánime de la Comunidad. En cambio cuando el copropietario pretenda el uso de un elemento común de acuerdo con su destino y que no difiera sustancialmente de los usos que hagan los demás copropietarios, se estará ante una actividad recogida en el art. 394 C.C.

INSTALACIÓN DE UN TUBO DE SALIDA DE HUMOS DE CONSIDERABLE VOLUMEN POR LA PARED DEL PATIO INTERIOR Y CUBIERTA

(Sentencia 31-10-2005 Secc. 17ª A.p. Barcelona; en R.J.C. 2006, I, p. 44). Ref.: 68/76
Necesita la autorización de la Comunidad.

IMPUGNACIÓN DE ACUERDOS

(Sentencia T.S. de 10 noviembre 2004, en el recurso 3047/1998). Ref.: 62/52
El plazo para ejercitar la acción de nulidad contra acuerdos contrarios a la Ley de propiedad horizontal es de caducidad.

(Sentencia Sala 1ª T.S. de 10 noviembre 2004, en el recurso 3047/1998). Ref.: 62/52
No es posible hacerlo por los propietarios que asistieron a la Junta y no manifestaron ninguna voluntad en contrario, sin que sea obstáculo que en otra Junta posterior hubieren manifestado su oposición pues ello se hizo en el apartado correspondiente a la “aprobación del acta de la Junta anterior”, que no autoriza en modo alguno para desdecirse de la propia conducta anterior sino solo se acuerdan las rectificaciones o imprecisiones que hayan podido producirse al recoger lo sucedido en la Junta anterior.

(Sentencia 17-6-2000 T.S.). Ref.: 65/61
El plazo para la impugnación de acuerdos que entrañe infracción de preceptos de la normativa aplicable o de los estatutos de la comunidad, ha de entenderse caducado si hubiere transcurrido al ejercitarse la acción en la reconvención.

JUNTAS DE PROPIETARIOS

(S. Sala 1ª T.S. 15 de noviembre 2002, recurso 1287/1997). Ref.: 54/51
Las Juntas de propietarios pueden celebrarse en idioma extranjero.

(Sentencia T.S. de 22-3-2006, en el recurso 2736/1999). Ref.: 68/74
La Ley no exige ninguna fórmula especial para la remisión de las citaciones escritas relativas a una Junta general, y no se cuestiona la recepción por cualquier propietario, cabe demostrar la entrega mediante cualquier medio admitido en derecho, ya sea, entre otros, por el acuse de recibo de la carta, la utilización de correo certificado, la aportación por mensajería, el testimonio del Secretario de la Junta de su expedición por correo ordinario o la convocatoria en un lugar visible de la propia finca.

(Sentencia Sala 1ª T.S. de 19-5-2006, dictada en el recurso 3142/1999). Ref.: 69/62
La unanimidad para la validez de los acuerdos que impliquen aprobación o modificación de reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad o en los estatutos, no excluye la exigencia de votos favorables por parte de aquellos propietarios que puedan resultar singularmente beneficiados por las disposiciones estatutarias que pretenden modificarse, puesto que la unanimidad que exige el art. 16.1ª LPH, en la redacción anterior a la L 8/1999. En consecuencia, únicamente cabe excluir la exigencia de voto favorable por parte de los copropietarios singularmente beneficiados en el caso –contemplado por la jurisprudencia– en el que el voto contrario al acuerdo se formule abusivamente por provenir de quienes lo utilizan –rebasando los límites normales del ejercicio del derecho de voto, desde el punto de vista de los fines para los que se conceden–, no con la finalidad de proteger el interés de la comunidad o sus legítimos derechos en el ámbito de la misma, sino con la de perjudicar a otros copropietarios o de forzar la obtención de ventajas ajenas al objeto del acuerdo que objetivamente beneficia a la comunidad y no les causa perjuicio.

LA AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA DE OBRAS NO OBLIGA A LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

(S. Sala 3, sección 6ª T.S. de 22 noviembre 2001; recurso 1053/1996. Ref.: 50/51
Una determinada autorización administrativa, como pudiera ser la autorización del acondicionamiento de un local para eliminar las fugas de humos y olores con la construcción de una chimenea, no lleva consigo la facultad de obligar a la comunidad de propietarios a permitir o realizar dichas obras.

LLAVES. EFECTO DE SU ENTREGA

(Sentencia 21 octubre de 2004, de la Sección 4ª de la A.p. de Barcelona (R.J.C. 2005, I, p. 7). Ref.: 62/54
El hecho de que el arrendador aceptara las llaves del local, en si mismo no es sinónimo de que aceptara la resolución del contrato del que el arrendatario desistió. Si el arrendatario abandona la posesión del local, es claro que constituye “casi” una obligación del arrendador recuperarla a fin de que el local permanezca controlado y no se perjudique por aquel abandono, pero de ahí no se deriva la aceptación.

LEGITIMACIÓN ACTIVA POR NO ENCONTRARSE AL CORRIENTE DE PAGO DE LAS DERRAMAS

(Sentencia 10-2-2005, Secc. 1ª A.p. Tarragona, en Derecho de 17-6-2005). Ref.: 64/54
No opera esta excepción si al adoptarse los acuerdos en las Juntas de propietarios estos eran nulos por haberse producido la ruina económica del edificio por superar su reconstrucción el 50 por 100 de su valor y por ello haberse producido la extinción automática del régimen de propiedad horizontal al no constar acuerdo en contrario, y pasar a convertirse en una comunidad ordinaria.

LEGITIMACIÓN ACTIVA DE UNA MANCOMUNIDAD DE PROPIETARIOS

(S. Sala 1ª T.S. de 4 de diciembre de 1999; recurso 982/95.) Ref.: 42/47
Si la construcción promovida por el Patronato de Casas Militares conforman una semimanzana con seis fincas dividas en régimen de propiedad horizontal, estableciéndose una Mancomunidad con que según sus estatutos tiene por finalidad atender a la copropiedad de los servicios comunes de calefacción y agua corriente centrales para todos esos edificios, carece de legitimación activa esa Manco- munidad, por falta de interés legitimo, para solicitar judicialmente que se condene a los que construyeron terrazas ubicadas en uno de esos edificios a que devuelvan la misma a su estado primitivo.

LEGITIMACIÓN DEL PRESIDENTE DE UNA COMUNIDAD

(S. Sala 1ª T.S. 14 abril 2003, en el recurso 2726/97). Ref.: 55/53
En los supuestos de reclamaciones "ex" artículo 1591 del C.c., sin perjuicio de las legitimaciones propias, la representación del Presidente, a no existir óbice, impedimento o pacto o acuerdo lícito en contrario, debe entenderse bastante para extenderse a todas las reparaciones que afecten al edificio, sean de incidencia directa sobre pisos determinados, sean de carácter más general.

LEGITIMACIÓN DEL PRESIDENTE PARA LITIGAR

(S. Sala 1ª T.S. de 6 de marzo de 2000; recurso 1726/95.) Ref.: 43/60
Es necesario el acuerdo mayoritario de la Comunidad para que el Presidente pueda litigar en nombre de la misma.

LIQUIDACIÓN DE UNA COMUNIDAD DE BIENES

(S. Sala 1ª T.S. 24 de octubre de 2000; recurso 3192/95.) Ref.: 45/69
El artículo 406 del c.c. declara aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de la herencia, bien es cierto que la sociedad irregular se rige por las disposiciones relativas a la comunidad de bienes, ello ha de referirse con relación a las relaciones internas de los socios, pero no para el supuesto de disolución que se regirá por las reglas de la participación, no sólo por lo dispuesto en el artículo 1708 del c.c. sino también por lo establecido en el artículo 406 del mismo texto legal.

LIMPIEZA DE ZONAS COMUNES

(S. Sala 1ª T.S. 9 de febrero de 2000; recurso 493/95.) Ref.: 43/60
El tema de la limpieza de zonas comunes es un acto de pura y simple administración que entra de lleno en las facultades del administrador de que habla el artículo 18.3 de la antigua Ley de propiedad horizontal.

LITISPENDENCIA

No existe la litispendencia entre un juicio en que se ejercita la acción de división de la cosa común y un recurso de amparo contra sentencia denegatoria del ejercicio de retracto de comuneros.
(Sentencia Sala 1ª T.S. 30 abril 2004, en el recurso 1704/1998). Ref.: 60/50

 

MAQUINACIÓN FRAUDULENTA EN CUESTIONES DE PROPIEDAD HORIZONTAL

(S. 11 de mayo de 1999 Sala 1ª T.S.; recurso revisión 956/98.) Ref.: 41/41
La sentencia fue ganada injustamente en virtud de la maquinación fraudulenta que contempla el ordinal 4 del artículo 1796 de la LE civil, pues la conducta o comportamiento observado por la Comunidad propietarios frente a la demandada señora S. cabe estimarla en semejante sentido en cuanto que al tener conocimiento de no haber sido localizada la misma en el domicilio facilitado, debió de haber observado la diligencia media del buen padre de familia de la que habla el Código civil, haciendo gestiones cerca del anterior Administrador y de los actuales ocupantes del apartamento, para conseguir el domicilio actual en España o en Alemania en orden a su personal citación y emplazamiento, antes de acudir a la vía edictal, remedio este que debe utilizarse una vez agotados los normales al respecto.

MONTES EN MANO COMÚN

(Sentencia 16 julio 2004, en recurso 2465/1998). Ref.: 61/52
Las vecinas del municipio en que se halla un monte en mano común tienen derecho a cobro de parte del precio correspondiente por venta del mismo, en cuanto vecinas que son.

NECESIDAD DE DEMANDAR A TODOS LOS COMUNEROS DEL GARAJE

(S. Sala 1 T.S. 16 de noviembre de 2000; dicatada en recurso de revisión nº 3467/1999.) Ref.: 45/69
Existe maquinación fraudulenta por haberse hecho el emplazamiento por edictos a una serie de titulares de plazas de garaje, si podían localizarse con una mínima y elemental diligencia por parte de las Comunidades actoras.

NOTIFICACIÓN DE LOS ACUERDOS DE JUNTA DE PROPIETARIOS

(S. Sala 1ª T.S. 26 de abril de 2001; en recurso 974/1996.) Ref.: 48/51
No puede acreditarse por meras suposiciones de haberla llevado a cabo.

NOVACIÓN

(Sentencia 27 septiembre 2004, sección 4 A.p. Barcelona, R.J.C. 2005, I, p. 33). Ref.: 62/54
No puede entenderse que existe novación del contrato por el hecho de que vencido el término, el arrendador continúe cobrando la renta, pues ello es consecuencia de mantener la arrendataria en posesión del objeto litigioso.

NULIDAD DE PROCEDIMIENTO HIPOTECARIO

(S. 17 julio 2002, en el recurso 690/1997). Ref.: 53/56
La Comunidad de propietarios está legitimada para ejercitar la acción de nulidad del procedimiento judicial sumario por su carácter de tercero perjudicado en sus derechos, si los propietarios integrantes de la misma son titulares del predio dominante de la servidumbre que gravaba la finca hipotecada objeto de la ejecución, porque esta titularidad es una titularidad ob rem, unida al predio dominante, independientemente de quien aparezca como propietario de ese predio en la inscripción causada por el acto constitutivo de la servidumbre en la hoja registral del predio sirviente.

OBRAS

(S. 20 de noviembre de 1998 de la sección 1 A.P. Tarragona; R.G.D. 1999, p. 8676.) Ref.: 40/45
Modifica el estado exterior del inmueble la construcción de un porche en el jardín sito en la planta baja del mismo.

(Sentencia 29 septiembre 2004, sección 1ª A.p. Barcelona, en R.J.C. 2005, I, p. 50). Ref.: 62/54
La instalación por el propietario del piso superior, altera de forma importante la distribución de la vivienda, contrariando el proyecto inicial e instalando mediante aplicación del espacio, un cuarto de baño con incorporación de jacuzzi situándolo sobre el dormitorio principal del domicilio inferior, infringe el artículo 7 de la Ley de propiedad horizontal si origina todo ello ruidos que perturban el descanso del propietario del citado piso.

(Sentencia Sala 1ª T.S. 15-6-2005). Ref.: 65/61
La condena de la demandada por la demolición del acristalamiento indebidamente construido en la terraza existente en la planta baja del edificio, ha de limitarse a la zona que afecta a la parte común, pero no la que se extiende sobre el dominio público.

OBRA REALIZADA POR UN TERCERO PARA EL PERJUDICADO

(S. Sala 1ª T.S. 17 octubre 2003, en el recurso 4477/1997) Ref.: 57/62
El derecho de repetición de un tercero que llevó a cabo la obra para el perjudicado no obsta a la subsistencia del crédito frente a la Comunidad en cuyo favor se hizo dicha obra.

OBRAS Adelantamiento de la puerta y cambio de interfonos

(S. Sala 1ª T.S. de 9 de febrero de 2000; recurso 493/95.) Ref.: 43/60
Constituye un simple acto de administración enclavado en el artículo 18.3 de la Ley de 1960, debido no sólo al «quantum» de su importe –no llega al millón de pesetas– en relación al número de titulares: 117, sino también a la filosofía que impregna todos los acuerdos comunitarios, que con un fin de agilidad y eficacia, amplía el ámbito de lo que se ha de entender por acto de administración, debiéndose destacar la idea que dichas actuaciones modificativas afecten a la estructura del edificio, o alteren el paisaje urbanístico del entorno.

OBRAS Rótulo luminoso en terraza

(S. Sala 1ª T.S. de 31 de enero de 2000; recurso 1344/95.) Ref.: 42/48
Es nulo de pleno derecho el acuerdo adoptado por la Junta extraordinaria de propietarios sobre la retirada del letrero luminoso ubicado en la terraza del inmueble concedido por quienes eran titulares de la edificación, estando instalado desde el año 1970, siendo perfectamente visible en toda su amplitud, lo que impide invocar un posible desconocimiento incluso respecto de terceros y todo ello ante la quietud por parte de la sociedad demandada hasta una fecha próxima a diciembre de 1993, en la que prohíbe a la actora el acceso al título de su reparación.

OBRAS Colocación de rótulos en la fachada

(S. Sala 1ª T.S. de 29 de febrero de 2000; recurso 1664/95.) Ref.: 43/59
La colocación de dos letreros anunciadores de la profesión de médico de grandes dimensiones (120 x 60 centímetros), sin la autorización del resto de los comuneros, entraña infracción de los artículos 394 y 397 del c.c., 7, 11 y norma 1ª artículo 16 de la Ley de propiedad horizontal de 1960.

OBRAS Reparación urgente de la sala de calderas del edificio

El acuerdo adoptado y que tenía por objeto la urgente reparación de la sala de calderas del edificio y cuya necesidad reconoció la propia recurrente en la instancia, nada tiene que ver con los supuestos a que aluden los artículos 10 y 11 de la ley de 21 de julio de 1960.
(Sentencia de la Sala 1ª del T.S. de 31 de marzo de 2004, en el recurso 1547/1998). Ref.: 60/50

OBRAS DE CUBRIMIENTO DE TERRAZA

(Sentencia Sala 1ª T.S. de 23 de julio 2004, en el recurso 2724/1998). Ref.: 61/52
No existe la infracción de los apartados 1 y 2 del artículo 7 de la ley de propiedad horizontal si fueron realizadas en el año 1981 a la vista de los comuneros sin que conste objeción por los mismos durante más de diez años, cuestionándose la cuestión tan solo al iniciarse otras nuevas.

 

PARA PODER INSCRIBIR EN EL REGISTRO LA MODIFICACIÓN DE LA ESCRITURA DE CONSTITUCIÓN, ES PRECISO EL ACUERDO DE LOS PROPIETARIOS

(R.D.G.R. y N. De 23-3-2005). Ref.: 64/54
Conforme a la doctrina de esta Dirección General (cfr. Resoluciones de 23 de mayo de 2001, 12 de diciembre de 2002 y 4 de marzo de 2004), en materia de propiedad horizontal, debe distinguirse entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la Junta como órgano comunitario; y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad (mediante la adecuada interpretación de los artículos 3 y 8 de la Ley de Propiedad Horizontal. Cfr., también el último inciso del apartado 2 del artículo 18, según la redacción hoy vigente). Ciertamente, en este último caso no podría inscribirse la modificación si no se ha otorgado uti singuli por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos (cfr. Artículo 20 de la Ley Hipotecaria). En el presente supuesto, análogo al que motivó la Resolución de 4 de marzo de 2004, lo cierto es que la desafectación y ulterior disposición del elemento referido se trata de un acto de la junta como órgano colectivo de la comunidad de propietarios, que ha de adoptarse por unanimidad de los mismos en los términos previstos en la norma primera del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal; y, por ello, el defecto no puede ser mantenido tal y como ha sido expresado, toda vez que la calificación habrá de alcanzar a la comprobación del cumplimiento de los requisitos establecidos en dicha norma, sin que pueda extenderse a los que se derivarían del principio de tracto sucesivo, los cuales no son exigibles al no tratarse de un acto individual de todos y cada uno de los propietarios.

PATIO COMO ELEMENTO COMÚN

(Sentencia T.S. 11-5-2006, Sala 1ª). Ref.: 69/63
El patio es un elemento común del edificio, lo que no quiere decir que puedan los comuneros tolerar el uso del mismo.

PISCINA

(Sent. 2-2-2006 Sala 1ª TS). Ref.: 67/77
El uso de una piscina comunitaria siempre ha de entenderse por pura lógica, como para el uso y disfrute de los titulares de las viviendas de la comunidad, por lo que el dueño de una plaza de garaje que no es titular de una vivienda nunca puede utilizarla.

PISCINA OFERTADA POR EL PROMOTOR AL VENDER LAS VIVIENDAS

(S. Sala 1ª T.S. de 22 de diciembre de 2000; recurso 3609/1995.) Ref.: 46/59
El hecho de que la parcela en que iba a ser construida la piscina fuera de dominio público y, por tal razón evidente, no pueda ser construida, no excusa del deber de indemnizar por cumplimiento imposible ya que en ninguna culpa o dolo incurriendo los adquirientes y sí, al menos, la recurrente que, al menos, debió cerciorarse de la posibilidad de lo que prometía, promesa que incluyó, sin duda, en el aumento del precio de las viviendas que ofertaba y en su facilidad de venta.

PLAZAS DE APARCAMIENTO

(Sentencia 7-10-2005 Sección 16ª A.p. Barcelona; en R.J.C. 2006, I, p. 30). Ref.: 68/76
La mayor incomodidad en el disfrute de una plaza de aparcamiento privativo por la instalación de un servicio común, con un armario de contadores debe ser compensada económicamente.

PLAZAS DE GARAJE

(Sentencia Sala 1ª T.S. 16-5-2006, en recurso 3217/1999). Ref.: 68/74
Existe nulidad de un contrato de compraventa de cuotas de participación de plaza de garaje si el promotor vendió mas de las que disponía en el inmueble, prescindiendo de la realidad física de los espacios utilizables, porque si en un momento determinado dispuso de objetos inexistentes, llevó a cabo compraventas sin objeto.