ACCESO A LA PROPIEDAD

(S. Sala 1ª T.S. de 24 septiembre 1999; recurso 3414/94.) Ref.: 41/42
La Ley de arrendamientos rústicos reconoce la posibilidad de transmisibilidad de la condición de arrendatario por causa de fallecimiento, estableciendo en su artículo 79 las personas que tendrán derecho a sucederle así como el orden de preferencia en esa sucesión siempre que el sucesor sea profesional de la agricultura; pero fallecido el demandado quedó extinguido el derecho de acceso a la propiedad que al mismo pudiera corresponder por su condición de arrendatario, por lo que en este procedimiento no podría, de ningún modo, hacerse declaración o reconocimiento de ese derecho a favor del arrendatario fallecido ni, por consecuencia de este fallecimiento, a favor de quien pueda ostentar la condición de sucesor del arrendamiento al amparo del artículo 79 de la citada, al no haber sido cuestiones sometidas al debate judicial ni la condición de quien se persona en el recurso como tal ni si en ella concurren los requisitos de carácter personal que facultan para el ejercicio de ese derecho a la propiedad, lo que habrá de ser utilizado en el proceso correspondiente.

(S. Sala 1ª T.S. de 27 de diciembre de 1999; recurso 1099/95.) Ref.: 42/49
En orden a la interpretación de la disposición transitoria 1ª. 3ª de la Ley de arrendamientos rústicos, la jurisprudencia de la Sala recuerda que la finalidad tuitiva de la misma se dirige hacia la figura del agricultor profesional modesto, en su favor y en el de la economía social distributiva, no limitándose la condición de cultivador profesional a la posible ayuda que pueda recibir de familiares y de asalariados, como tampoco a la edad e impedimentos físicos, siempre que continúe al frente de la explotación y, por ello, responsabilizándose de la misma.

(S. Sala 1ª T.S. 4 de abril de 2001; recurso 239/1996.) Ref.: 48/52
No reúne la condición de cultivador personal exigida por el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, si el arrendatario está dado de alta en el ejercicio comercial de la venta al por menor de pescado.

(S. Sala 1ª T.S. 3 octubre 2002; recurso 787/1997). Ref.: 53/57
El acceso a la propiedad por el arrendatario, por ser un derecho personalisimo, se extingue con su suerte.

(Sentencia T.S. de 6-7-2006). Ref.: 69/64
No puede calificarse como arrendamiento histórico, si resulta acreditado que han existido tres contratos independientes y autónomos entre sí.

ARRENDAMIENTO RÚSTICO HISTÓRICO

(S. Sala 1ª T.S. 17 de abril de 2001; recurso 732/1996.) Ref.: 48/52
El requisito de cultivador personal que faculta al arrendatario para ejercitar el derecho de acceso a la propiedad de la finca objeto del arrendamiento rústico histórico (cuando además concurren los otros requisitos de arrendamiento anterior al 1 de agosto de 1942 y renta inferior a 40 quintales métricos de trigo), es un concepto jurídico cuya precisión se funda en unos datos fácticos. No obstando a la calificación de cultivador personal la actividad de la arrendataria con las tareas del hogar y cuidado de los hijos.

(Sentencia 14 diciembre 2004, en el recurso 3391/1998). Ref.: 62/53
En los arrendamientos rústicos históricos el arrendatario protegido es el que sea profesional de la agricultura.

(Sentencia del T.S. de 16 de diciembre de 2004, en el recurso 3425/1998). ef.: 62/54
El acceso a la propiedad no es procedente cuando el arrendamiento queda excluido de la LAR por concurrir la circunstancia 3ª del artículo 7.1 de la Ley de 1980.

ARRENDAMIENTO PARCIARIO

(S. T.S. 23 septiembre 2003, en el recurso 4006/97) Ref.: 57/62
No existe este arrendamiento parciario si las aportaciones añadidas del cedente de la tierra son inferiores al 25 por 100.

CLÁUSULA VITALICIA. VALIDEZ

(S. Sala 1ª T.S. 3 junio 2002, en el recurso 3862/1996). Ref.: 53/57
En un contrato de arrendamiento rústico en el que se pacte una cláusula vitalicia, es válida y eficaz por ser beneficiosa para el arrendatario.

CONSTITUCIÓN POR EL ARRENDAMIENTO DE UNA COMUNIDAD DE BIENES FAMILIAR.

(S. Sala 1ª T.S. 10 junio 2002, en recurso 3730/96). Ref.: 53/57
Si el arrendatario rústico constituye una comunidad de bienes familiar, continuando esta la explotación de las fincas arrendadas, ello es causa de resolución del contrato de arrendamiento.

CULTIVADOR PERSONAL

(S. Sala 1ª T.S. 16 de mayo de 2001; recurso 856/1996.) Ref.: 48/52
La doctrina de esta Sala exige, como nota esencial al concepto de cultivador personal del artículo 16 de la Ley de 1980, la dedicación exclusiva del mismo a su actividad como arrendatario rústico, no admitiendo a tal efecto la simple dedicación preferente que para ser profesional de la agricultura considera suficiente el artículo 15 de dicha norma. No siendo obstáculo a tal condición de cultivador personal que se lleve la explotación de las fincas arrendadas con ayuda de familiares e incluso —bien que circunstancialmente, por enfermedad u otra justa causa— con la de asalariados y aun compatibilizarse con una pequeña industria.

DENEGACIÓN DE PRÓRROGA DEL ARRENDAMIENTO POR ARRENDADOR PARA CULTIVAR DIRECTAMENTE LA FINCA ARRENDADA

(S. Sala 1ª T.S. de 16 diciembre 2004, en el recurso 3342/1998). Ref.: 63/58
A efectos de la denegación de prórroga el arrendador ha de actuar como cultivador directo y no como cultivador personal de la finca, esto es, asumiendo las resultas de la gestión del arrendamiento sin que se exija pues, que sea como cautivador personal, ni por tanto como un auténtico trabajador a la vez que duelo, realizando el contenido laboral o faenas agrarias de ese arrendamiento.

DENEGACIÓN PRÓRROGA SEGÚN EL ART. 26.1 L.A. rústica

(Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 7 oct. 2005, rec. 66/1999). Ref.: 65/61
No parece que el criterio del legislador haya vinculado la denegación de prórroga a la que alude el art. 26.1 LAR a la conservación del tipo de cultivo, que es una decisión típicamente dominical, que, constante el arrendamiento ha de respetar, pero sólo hasta cierto punto, el arrendatario, ya que según el art. 10.1 de la misma Ley puede determinar el tipo de cultivo, ateniéndose a la obligación de restituir la finca en el estado en que la recibió y al régimen de mejoras –arts. 57 y ss., especialmente arts. 59.1 y 61 LAR–, incluso cuando impliquen transformación del destino. No hay razón para vincular al propietario que va a devenir empresario, restringiendo su libertad de acción en un círculo más estricto del que disponía el arrendatario, aún cuando dentro de un lapso temporal corto.

DERECHO DE ACCESO A LA PROPIEDAD DEL ARRENDATARIOS

(S. 17 enero 2001 Sala 1ª T.S.; recurso 3682/1995.) Ref.: 47/62
Ha de estarse a lo convenido al efecto con los propietarios en cuanto al modo de ejercicio, mientras no se declare la invalidez o resolución por incumplimiento del acuerdo.

DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE

(Sentencia T.S. 20-4-2007 en el recurso 10114/2003). Ref.: 72/100
Para conocer la condición de cultivador personal es preciso la dedicación en exclusiva a las labores agrícolas, por sí o con la ayuda de familiar que conviva con el arrendatario, sin utilizar asalariados más que circunstancialmente, por exigencias estacionales de la explotación agraria. No perdiéndose, sin embargo, la condición de cultivador personal aunque se utilice uno o dos asalariados, en caso de enfermedad sobrevenida o de otra justa causa que impida continuar el cultivo personal, distinguiendo la doctrina entre el profesional de la agricultura, que desempeña las actividades de tal orden con el carácter preferente que resulta de los presupuestos establecidos en el art. 2.5 L. 19/1995 de 4 de julio (modernización de las explotaciones agrarias) y el cultivador personal, que las realiza con dedicación exclusiva.

DERECHO DE RETRACTO

Se excluye del ámbito de aplicación de la LAU los contratos que recaigan sobre el suelo urbanizable programado, equiparándose a este suelo el apto para ser urbanizado según las Normas Subsidiarias de Planeamiento. Ref.: 67/78

ENERVACIONES

(Resolución D.G.R. y N. 16-12-2004). (BOE 1-3-2004). Ref.: 68/74
Desde la Ley de 2003, no es necesaria la declaración en la compraventa de prórrogas anteriores del arrendamiento rústico.

EXPLOTACIÓN GANADERA DE TIPO INDUSTRIAL

(S. Sala 1ª T.S. 20 de abril de 2001; recurso 3032/1996.) Ref.: 48/52
Ha de entenderse excluida del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Rústicos la explotación ganadera de tipo industrial.

EXPROPIACIÓN DE SUELO PARA LA EJECUCIÓN DE SISTEMAS GENERALES

(S. Sala 3ª, Sección 6ª T.S. de 7 de octubre de 2003, en el recurso 875/1999) Ref.: 57/62
Esta Sala ha declarado en la sentencia de 14 de febrero de 2003 con cita en la de 9 de mayo de 2003 que el suelo para la ejecución de sistemas generales, cuando viene adscrito por el planeamiento a una concreta clase de suelo, y salvo que de hecho fuese urbano, debe considerarse como suelo urbanizable a efectos de su valoración, dado su destino; pero avanzando aún más en esa misma orientación, esta Sala ha declarado que a pesar de no estar clasificado de urbanizable el suelo de uso dotacional o para sistemas generales que estén previstos debiera haberlo estado en el planeamiento, su valoración, a efectos de ejecutar estos por el sistema de expropiación, debe hacerse como si de suelo urbanizable se tratase, ya que de lo contrario se incumpliría la obligación de equidistribución de los beneficios y cargas derivados del planeamiento impuestos por los artículos 3.2b y 87.1 Texto refundido Ley del suelo aprobado por R.D. 1346/1976 de 9 de abril. Pero esta doctrina nada tiene que ver si el terreno expropiado formase parte de una llamada ronda que esta no era un sistema general viario que se integrase en el Plan de Ordenación urbana.

FINCA RÚSTICA O URBANA

(S. Sala 1ª T.S. de 27 marzo 2003, en el recurso 1906/1997). Ref.: 55/54
El carácter urbano de una finca como origen rústico, impide que sea posible el acceso a su propiedad por los herederos del antiguo colono.

JUSTIPRECIO EN EXPROPIACIONES PARCIALES

(S. Sala 3, sección 6 T.S. de 3 de diciembre de 1999; recurso 6782/95.) Ref.: 42/49
La indemnización por los perjuicios derivados de la expropiación parcial de una finca no está legalmente condicionada ni subordinada a que el propietario solicite de la Administración que la expropiación compre la totalidad de la finca, ya que el demérito de la porción de finca restante, producido como consecuencia directa de la expropiación, debe ser compensado adecuadamente mediante una indemni- zación proporcionada al perjuicio real, por lo que se incurre en error al denegar la indemnización por demérito en el resto de la finca no expropiada por no haberse pedido la expropiación total de ésta, ya que la indemnización por demérito como consecuencia de la división o expropiación parcial es diferente, por tener causa distinta, de la prevista por el artículo 46 de la Ley de expropiación forzosa cuando la Administración rechace la expropiación de la porción de finca, cuya conservación resulte antieconómica al propietario, petición esta que el propietario no está obligado a formular para reclamar el demérito causado a la finca como consecuencia de la división.

PRESCRIPCIÓN ADMINISTRATIVA DE BIENES INMUEBLES

(S. Sala 1ª T.S. 18 de abril de 2001; recurso 287/1996.) Ref.: 48/52
La condición de aparcero no es título para la prescripción administrativa de bienes inmuebles.

PROPIEDAD RÚSTICA

(S. Sala 1ª T.S. de 23 de enero de 2001; recurso 3147/95.) Ref.: 46/61
El trabajador por cuenta ajena de una empresa afiliado a la seguridad social en tal concepto, no un profesional de la agricultura, aunque ejerza de aparcero.

PRÓRROGA. Excepciones: El cultivador personal

(Sentencia, Sala 1ª T.S. de 7 oct. 2005). Ref.: 66/60
El término “cultivador directo” viene a identificarse con el de “empresario agrícola”, sin que la intervención personal del arrendador afecte a la calificación ni constituya presupuesto de eficacia de la denegación.

REVISIÓN DE RENTA

(S. Sala 1ª T.S. de 19 de junio de 1999; recurso casación 2952/94.) Ref.: 40/44
La revisión extraordinaria de la renta de un arrendamiento rústico es improcedente si no aparece acreditado que el cambio de las circunstancias hubiera dado lugar a una lesión superior al 15 por 100 de la renta justa.

RENTA

(Sentencia Sala 1ª T.S. de 19 febrero 2002, en el recurso 2838/96). Ref.: 51/54
Es procedente la revisión extraordinaria de la renta pactada en un arrendamiento rústico en aplicación del artículo 43.1º de la Ley de arrendamientos rústicos al acreditarse «ex post” un perjuicio superior al 15 por 100 de la renta pactada.

RESOLUCIÓN CONTRATO ARRENDAMIENTO

(Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Setencia de 18 jul. 2005, rec. 633/1999). Ref.: 65/61
Las situaciones de invalidez absoluta no determinan que de modo automático haya de declararse que se trata de cultivador no personal, pues cuando concurre dicha circunstancia debe la parte demandante probar de modo convincente que la invalidez absoluta que afecta al arrendatario no le imposibilita para llevar personal y directamente la dirección de la explotación, como excepción a la regla general de la invalidez. También el final del art. 16.1 LAR mantiene la condición de cultivador personal en los supuestos de enfermedad sobrevenida o de otra justa causa que impida continuar el cultivo personal directo, permitiendo el empleo de uno o dos asalaridados, con lo que se resuelve con criterios humanitarios el problema de la enfermedad sobrevenida, pero lo que no autoriza el precepto es a la dejación por completo y sustitución por otro en la explotación, al menos en su dirección y asunción de consecuentes responsabilidades, cuestión que ha sido resuelta por la jurisprudencia para los supuestos de darse estados de jubilación, pensionista, incapacidad física e incluso invalidez absoluta, pues efectivamente está legalmente reconocida la colaboración de parientes y extraños, pero en actuación de ayuda.

RETRACTO

(Sentencia 19 octubre 2001; recurso 1997/1996). Ref.: 50/52
Si como consecuencia de la calificación operada en las fincas arrendadas por el Plan urbanístico, se atribuye a una parte de las mismas la condición de suelo urbano y a otra parte la de no urbanizable, no opera el retracto.

(S. 21 noviembre 2001; recurso 1037/1996). Ref.: 50/52
Es posible el acceso a la propiedad por el ejercicio del derecho de retracto de parte de un lote de las fincas rústicas vendidas.

(S. Sala 1ª T.S. 14 noviembre 2002, en el recurso 1032/1997). Ref.: 54/52
En caso de opción de compra, el contrato de compraventa se perfecciona desde que el optante comunica al optatario o cedente su voluntad; pero ello no quiere decir que se produzca la consumación del contrato si no transmitió el dominio mediante el otorgamiento de la escritura pública que los herederos del concedente de la opción. Por lo que al no haberse consumado la venta, no es posible ejercitar el retracto ya que la acción no nació todavía.
Traduciéndose esta inexistencia de la acción en una falta de legitimación en el demandante, que puede ser examinada de oficio.

(Sentencia Sala 1ª T.S. de 14 junio 2004). Ref.: 61/52
El retracto legal da derecho a adquirir la cosa retraída en el estado que tenía en el momento de darse la compraventa que dio lugar al mismo; es decir, si el adquirente –retraído– realiza actos de disposiciones sobre la cosa, tras haberla adquirido y antes de producirse el retracto, serán ineficaces y si han tenido acceso al Registro de la Propiedad se cancelarán las inscripciones. Y por ello la ineficacia de la hipoteca constituida por el comprador viene producida por el retracto, al haberse realizado dicha constitución e inscripción tras la adquisición y antes del retracto.

RETRACTO LEGAL

(Sentencia Sala 1ª T.S. de 14 de junio 2004, en recurso 2357/1998). Ref.: 61/52
El retracto legal en arrendamientos rústicos implica la ineficacia y cancelación registral de los actos de disposición del adquirente tras la adquisición que es presupuesto del retracto.

(Sentencia del T.S. de 14 de junio 2004, en el recurso 2357/1998). Ref.: 62/53
Implica la ineficacia y cancelación registral de actos de disposición del adquirente tras la adquisición que es presupuesto del retracto. La acción no se interrumpe por el acto de conciliación.

RETRACTO: CADUCIDAD DE LA ACCIÓN Y CONSIGNACIÓN CON AVAL BANCARIO

(S. Sala 1ª T.S. 3 de abril de 2001; recurso 734/1996.) Ref.: 48/52
Si el comprador remitió carta al arrendatario por vía notarial en la que se comunicaba haber comprado participaciones indivisas de la herencia mediante documentos privados que se elevaron a públicos ante notario, con la indicación expresa de que el precio de adquisición era el que se fijaba para cada finca y, entre los bienes enajenados, estaba incluida la finca arrendataria y los notificados acudieron al Registro de la Propiedad y obtuvieron copia informativa, el plazo para el retracto ha de contarse desde que tuvieron el citado conocimiento. La sentencia de 15 de abril de 1998 reconoce la plena eficacia de una consignación practicada mediante aval bancario, pronunciándose en igual sentido la sentencia del Tribunal Constitucional de 30 de junio de 1998, que cita la precedente de 27 de enero de 1992.

RETRACTO ARRENDATICIO

(S. 11 marzo 2003, en el recurso 2214/97). Ref.: 55/54
No procede el retracto arrendaticio rústico si el valor de mercado de la finca de que el actor es colono ya superaba notablemente el que le correspondía según su calidad y cultivo tanto en 1964 (año en que se concertó el arrendamiento) como en el momento en que la misma se enajeno.

RETRACTO ARRENDATICIO RÚSTICO

(S. Sala 1ª T.S. 25 de mayo de 2001; recurso 1201/1996.) Ref.: 48/52
El precio a pagar por el retrayente es el que figura en el contrato, salvo que se pruebe que el real fue mayor.

SUBROGACIÓN EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

(S. Sala 1ª T.S. 17 julio 2001; en el recurso 3330/1996). Ref.: 49/46
El subrogado ha de ser profesional de la agricultura, pero cultivador personal solo cuando el subrogante lo fuere.

SUBROGACIÓN LEGAL EN EL ARRENDAMIENTO

(Sentencia 6-4-2006, Sala 1ª T.S.). Ref.: 69/64
La actual interpretación jurisprudencial limita el número de subrogaciones “mortis causa” en los arrendamientos rústicos, no siendo posible la segunda subrogación legal.

TANTEO ARRENDATICIO

(art. 16.2 de la Ley de Arrendamientos Rústicos). Ref.: 56/54
Las sentencias de instancias han interpretado debidamente los preceptos del art. 15 de la Ley de Arrendamientos Rústicos, que define en el apartado de letra c) la profesionalidad de la agricultura en el caso de sociedades agrarias de transformación, u otras sociedades civiles, laborales u otras mercantiles, tanto en su redacción originaria de la Ley de 83/1980, de 31 de diciembre, como la dada en la Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias de 1995, entendiendo que tienen el carácter de profesional de la agricultura, cuando tales sociedades tengan por objeto exclusivo el ejercicio de la actividad agraria, y lo que diferencia al cultivador personal del profesional, dándose en muchos casos las dos formas conjuntamente en el mismo sujeto, es que el cultivador personal, lo es, cuando las labores agrícolas las realiza personalmente o ayudado por los miembros de su familia, sin emplear asalariados, salvo en determinadas épocas del año, en que por necesidades laborales exijan temporalmente más mano de obra, que en todo caso, aún en el supuesto de que haga uso temporalmente de asalariados, será considerado como profesional de la agricultura

TEMERIDAD DEL ARRENDATARIO SEGÚN EL ARTÍCULO 27.1 DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS.

(S. Sala 1ª T.S. 15 octubre 2001; recurso 1977/1996). Ref.: 49/46
Cuando el precepto 27.1 de la Ley dice que ejercitado por el arrendador el derecho a la denegación de prórroga y declarada judicialmente la temeridad de la oposición del arrendatario, se considerará a este poseedor de mala fe desde la fecha en que a tenor de la sentencia, debió abandonar la finca, es claro que se está refiriendo a un plazo iniciado antes de que haya recaido sentencia, que se inicia en el momento, ya cumplido, en que debió abandonar el arrendatario la finca, y finalizará en el que, efectivamente deje de poseerla, es decir, se trata de una posesión no amparada por el plazo de duración del contrato, iniciada antes de que concluya el proceso judicial.